С УЖК работаем в унисон

— Меня все устраивает в работе управляющей компании. До мая нынешнего года нашим домом занималась «Артемовская управляющая компания», а полгода назад мы перешли под управление УЖК «Мастер». С обоими предприятиями находим взаимопонимание, — председатель Совета 15-квартирного дома  по ул. Пархоменко, 14 в посёлке Артемовский Наталья БЕЛОВСКАЯ хорошо знает ситуацию по своему дому.

Резервы текущего ремонта

В 2014 году, помимо обязательных работ по содержанию многоквартирного дома (МКД),  «Артемовская управляющая компания» отремонтировала в доме козырьки и крыльцо. В 2015 году  в подвале дома обновили системы отопления и горячего водоснабжения.   На 2016 год уже УЖК «Мастер» запланировала ремонт примерно четверти крыши МКД. Все работы, безусловно, проводятся за счет платежей жильцов управляющей компании на текущий ремонт дома.

— Тариф у нас всегда чуть более 30 руб. с 1 квадратного метра, — объясняет Наталья Беловская. — Пенсионеры говорят, что для них очень дорого. Но иначе невозможен никакой ремонт. А дом наш сдан в … 1956 году. Капитальный ремонт Региональный оператор запланировал на … 2037 год. Хотя уже сегодня остро требуется капремонт всей крыши, подвала, фасада, систем ХВС и КНС (канализации), подъездов и т.д. Если все оставить как есть, вы себе представляете, что может быть со зданием, в котором более 80 лет не было ни одной «капиталки»?

Плюсы и минусы спецсчета в УЖК

Еще в прошлом году федеральный, а вслед за ним и региональный законодатель предложили вариант решения проблемы.  С ноября 2014 года владельцами специального счёта капремонта дома могут быть ТСЖ составом более 30 квартир и управляющие компании. Соответствующие изменения внесены в закон Приморского края  «О системе капитального ремонта многоквартирных домов».

Андрей КИМ, генеральный директор УК «Артемовская управляющая компания», видит в этом немало перспектив: «Ежегодно УЖК будет собирать с жителей деньги и за текущий, и за капитальный ремонт. Соответственно, при двойном финансировании мы постепенно сможем сделать гораздо больше ремонтов. За 5-7 лет можно полностью «откапиталить» дом — заменить крышу, отреставрировать фасад, провести гидроизоляцию подвала, обновить все инженерные сети и т.д. Не придется ждать 2037 года, как это намечено в случае с МКД по ул. Пархоменко, 14. Не знаю, как другие управляющие компании, но мы качество своих работ гарантируем, об этом знают в Артеме все, с кем мы работали».

Галина ВОЛОШИНА, начальник управления жизнеобеспечения администрации АГО, комментирует изменения в краевой закон с осторожностью: «При работе собственников с Региональным оператором (РО) сохранность накопленных средств гарантируется государством. Управляющая же компания несет ответственность за финансы собственников только в рамках уставного фонда, а это обычно всего 10 тысяч рублей. Риск многократно увеличивается. Далее, я считаю, что технадзор  РО ведет все же более ответственный прием качества скрытых и открытых работ, нежели это делают специалисты УЖК. Конечно, есть исключения, когда надежные УЖК работают очень квалифицированно. Но общая тенденция все же — большой риск для собственников. Еще один риск — отсутствие беспроцентного кредита. «Большой котел» у Регионального оператора гарантирует собственникам: когда до них дойдет очередь, дом получит право  на капитальный ремонт в кредит без процентов. Если же в УЖК открыт спецсчет на один дом, а денег на капремонт в этом году не хватает, управляющая компания предложит жильцам взять кредит в банке. Иного пути просто нет. Сегодня мы все знаем, что банковские деньги совсем не дешевы. Наконец, сложно предсказать поведение УЖК по спецсчету, если вдруг дом решит провести замену «управляйки». Деньги на капремонт, конечно, в конце-концов, вернут. Но если руководство бывшей УЖК, мягко скажем, не очень честное, собственникам придется за своими деньгами побегать».

Как видим, у капремонта по обеим схемам — «общий котел» и спецсчет в УЖК — немало и плюсов, и минусов. Что выбрать, решают, безусловно, собственники. Наталья Беловская всерьез заинтересовалась спецсчетом.

Добиваемся качества

Второй вариант капремонта — через спецсчет в УЖК — будет эффективен в тех многоквартирных домах, где председатель Совета собственников МКД и его активисты-помощники смогут так организовать капремонт своего дома, как предлагает Асия ГУДЗЬ — директор МУП  «Служба технического надзора» в городе Казань. Более подробно мнение Асии можно прослушать в ее вебинаре по контролю за капремонтом, видеосеминар стоит поискать на сайте http://gkhkontrol.ru Национального центра общественного контроля «ЖКХ Контроль».

Мы с Натальей Беловской обсудили некоторые предложения Асии Юсуповны. Эксперт из Казани убеждена, что широкий спектр вопросов по капремонту многоквартирного дома выходит за рамки сугубо строительного процесса. А конечный результат зависит от качественной и эффективной работы всех участников процесса.

О чем речь? Как в любом крупном деле, в капремонте многоквартирного дома, по мнению Асии Гудзь,  существуют риски разного рода — юридические, финансовые, организационные, строительные и риски, связанные с безопасностью жизни и здоровья людей.

В число финансовых внесены риски по недосбору средств населения; некорректное планирование стоимости капитального ремонта и, как следствие, непредвиденная экономия  либо недостаток финансовых средств; применение некорректных расценок; завышение объемов и стоимости выполненных работ. В число предупреждающих мер  по работе с неплательщиками эксперт ставит разъяснительную работу и включение строки «оплата за капитальный ремонт» в общую платежку по квартплате. Не всегда, к сожалению, этот метод работает. Но в большинстве домов Артема сбор средств на работу УЖК превышает 90-95%, а вот плата по капремонту существенно отстает от этого показателя. Возможно, общая платежка действительно повысит сборы. В Казани, по словам Асии Юсуповны, так и произошло.

Что касается некорректного планирования стоимости капремонта, то здесь эксперт советует разработать предельные стоимости по видам строительных работ,  сформировать  типовые сметы с применением корректных расценок, а также контролировать замеры объемов и проверять акты выполненных работ.

К организационным рискам Асия Гудзь относит сложность доступа для обследования общедомового имущества в квартирах (скажем, стояки), а также форс-мажорные обстоятельства при общении с собственниками, арендаторами и нанимателями помещений в МКД. Решать проблему  эксперт  предлагает с помощью привлечения служб строительного контроля, а также специалистов управляющей компании и администрации округа.

Строительные риски — это некорректно составленные дефектные ведомости; неграмотное  техническое задание на проектирование;  некачественная и несвоевременная проектно-сметная документация; нарушение технологии производства работ, а также строительных норм и правил; применение некачественных, недолговечных  материалов;  срыв сроков производства работ; некорректное ведение исполнительной документации.

В числе предупреждающих мер — разные виды контроля, в том числе от собственников и общественных организаций.

Наконец, к юридическим рискам Асия Юсуповна относит  судебные тяжбы с участниками капитального ремонта, нанимателями, собственниками, арендаторами многоквартирных домов и, как следствие, дополнительные затраты, связанные с возмещением ущерба; «проблемы» с надзорными органами (УБЭП, прокуратура, Росфиннадзор, Счетная палата). Избежать таких проблем можно, если строго выполнять всю предыдущую цепочку действий.

… Наталья Беловская нашла путь позитивного взаимодействия с управляющими компаниями — и в текущем, и в капитальном ремонте. Наталье понравилась возможность формировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома на спецсчете управляющей компании. Результат  работы  в унисон, надо полагать, устроит всех.

P.S. О том, как жильцы одного дома попытались открыть спецсчёт по сбору средств на капремонт своего МКД и что из этого вышло, мы расскажем в следующем номере.