Вопросы управления жилфондом

На исходе текущего года принято подводить промежуточные итоги в работе наиболее значимых для города хозяйственных организаций. Одной из таких организаций, безусловно, является  ООО «Артемовская управляющая компания». На вопросы редакции «В» и наших читателей ответила заместитель генерального директора   ООО «АУК» Ирина Андреевна Салькова.

— Ирина Андреевна, хозяйство в ведении «АУК» большое. Сколько домов обслуживает ваша компания, и какова их общая площадь?

— В управлении ООО «Артемовская управляющая компания» по состоянию на 5 декабря 2017 года находится  133 многоквартирных дома (МКД) общей площадью 288,4 тысячи квадратных метров.

— Как устанавливаются тарифы на обслуживание МКД, кто проводит собрания с жильцами? Можно ли привести  пример одного дома: реальные сборы на обслуживание, долги по оплате, и  чем приходится жертвовать при обсуждении тарифов с собственниками?

— Перед расчетом тарифа специалистами производственно-технического отдела ООО «АУК» проводится обследование технического состояния  конструктивных элементов и инженерных сетей многоквартирного дома. По результатам обследования в тариф включается перечень работ по текущему ремонту общедомового имущества и его надлежащей дальнейшей эксплуатации, а также обеспечению безопасных и комфортных условий проживания граждан. Расчет производится в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ    от 03.04.2013 № 290 (ред. от 27.02.2017) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Перечень работ по текущему ремонту и содержанию жилья предлагается на обсуждение собственникам жилых помещений многоквартирных домов. Общие собрания, проводимые в форме очного голосования, обычно признаются несостоявшимися по причине отсутствия кворума, то есть на них не приходит необходимое количество собственников. Следующим этапом проводится голосование в заочной форме, когда вопросы, поставленные на голосование, обсуждаются практически с каждым собственником лично. Эту работу проводят  специалист по работе с населением  ООО «АУК», инспектора на участках и при содействии председателей Совета МКД.

Большая проблема для управляющей компании — это неплатежи населения. По состоянию на 1 декабря 2017 года  задолженность перед ООО «АУК» составляет порядка 45 млн. рублей, при ежемесячном начислении в 7 млн.  рублей. При этом 5% составляют практически невозвратные долги.  Для примера приведу МКД, расположенные по следующим адресам:

ул. Дзержинского, 37 — задолженность  составляет 261 тыс. рублей при ежемесячном начислении 11 тыс. рублей;

ул. Дзержинского, 27 — задолженность  составляет 297 тыс. рублей при ежемесячном начислении 26 тыс. рублей;

ул. Интернациональная, 56 — задолженность  составляет 198 тыс. рублей при ежемесячном начислении 18 тыс. рублей;

ул. Красноармейская, 8 —  задолженность  составляет 246 тыс. рублей при ежемесячном начислении 20 тыс. рублей;

ул. Норильская, 8 — задолженность  составляет 1383 тыс. рублей при ежемесячном начислении 77 тыс. рублей;

ул. Черноморская, 20 — задолженность  составляет 463 тыс. рублей при ежемесячном начислении 72 тыс. рублей.

Но вот  при этом все работы по содержанию и ремонту указанных домов УК обязана выполнять.

— Как убеждаете жильцов в необходимости увеличения тарифов?

— Сегодня мы говорим не об увеличении тарифов, а о приведении затрат в соответствие с выполнением необходимых работ. В первую очередь исходим из сознательности собственников жилья и понимания того, что необходимо достаточное количество средств, чтобы содержать принадлежащее собственникам общедомовое имущество в исправном техническом состоянии, позволяющем его эксплуатацию еще долгие годы. Каждый вид работ рассчитывается исходя из экономически обоснованных затрат на их выполнение. Перечень и периодичность работ принимаются собственниками жилья. Очень большую роль в убеждении оказывают общественники — это председатели Совета дома, старшие по дому, старшие по подъезду, просто неравнодушные люди, с которыми управляющая компания работает совместно.

— В городе есть прецеденты ухода собственников МКД из-под «опеки» УК  и создания самостоятельного ТСЖ. Ваше отношение к этим фактам? В чём плюсы и минусы таких решений?

— В Артемовской управляющей компании нет прецедентов организации многоквартирных домов в ТСЖ. Наоборот, все дома, в которых ранее существовала такая форма управления, ушли под крыло компании. На сегодняшний день ООО «АУК» оказывает помощь в ликвидации ТСЖ «Уссури», с которым заключен договор подряда. Это решение принял председатель товарищества собственников жилья. Но к самому факту выбора способа такого управления домом, как  ТСЖ, конечно, отношение положительное. Это реальная форма организации своего быта, в которой всё решают собственники жилья, в том числе и экономические вопросы по сбору средств на содержание, капитальный и текущий ремонт общедомового имущества, на оплату коммунальных ресурсов и других расходов.

— Ирина Андреевна, есть ли, в свою очередь, прецеденты отказа самой УК от каких-то МКД? В чём причина?

— За время работы управляющей компании был один прецедент отказа от многоквартирных домов. Причиной явилась территориальная отдаленность жилых домов (ул. Пархоменко, 22 в ТУ «Артемовский» и  ул.  Черноморская, 20 в ТУ «Заводской»), что вызывало определенные неудобства при управлении этими МКД. Решением Государственной жилищной инспекции они были исключены из списка домов, находящихся в управлении УК.

— Вопрос о подрядчиках. Почему УК не в ответе за тех же сантехников из подрядных организаций, дерущих деньги за установку сантехники со старушек? Где пенсионерам искать правду?

— Согласно действующему законодательству за счет средств, собираемых с собственников жилья, выполняются работы по ремонту и содержанию общедомового имущества. Именно они включены в перечень услуг, и на них утвержден тариф. Работы по ремонту инженерных сетей и сантехнического оборудования внутри жилых помещений выполняются платно, согласно утвержденному прейскуранту на оказание платных услуг. При возникновении каких-либо спорных ситуаций гражданам необходимо обращаться в управляющую компанию, потому как в конечном итоге за обеспечение комфортных и безопасных условий проживания граждан ответственность несет именно она. Все вопросы разрешаются на месте.

— Сегодня в сфере ЖКХ (особенно у подрядных организаций) проблемы с нехваткой кадров или с их квалификацией?

— Конечно, проблемы с кадрами очень актуальны. Прежде всего, причиной этого является невысокая заработная плата, которая рассчитывается исходя из тарифа, принятого собственниками жилья. Специалисты, работающие непосредственно на многоквартирных домах, не могут похвастаться большими доходами. Молодые кадры идут на работу в организации, обслуживающие жилфонд, неохотно: работа тяжелая, зачастую неблагодарная и малооплачиваемая. Да, проблема с кадрами и их квалификацией огромная.

— Вывоз мусора. Как боретесь с нерадивыми гражданами, проживающими в частном секторе и подбрасывающими в контейнеры МКД свой мусор?

— Вывоз мусора — это бич не только для управляющей компании, но и для специализированной организации, осуществляющей сбор и  вывоз мусора на полигон. УК несет ответственность, в том числе административную, за чистоту на контейнерных площадках и вокруг них, а ООО «Старт 1», в свою очередь, несет незапланированные экономические расходы, связанные с дополнительным вывозом ТБО. Эти затраты напрямую связаны с нежеланием собственников индивидуальных жилых домов и индивидуальных предпринимателей в сфере торговли заключать договоры на вывоз мусора. И те, и другие просто складируют свои бытовые отходы, в том числе и крупногабаритные,   на контейнерных площадках многоквартирных домов. Со стороны ООО «АУК» принято решение заключить договор с компанией «Ростелеком» на установку камер видеонаблюдения для дальнейшего административного воздействия на собственников автомобилей, из которых выбрасываются мусорные пакеты и строительный мусор на площадки для сбора ТБО. Считаем необходимым участие в этом вопросе и органов местного самоуправления. Специалистам МКУ «Управление благоустройства» нужно возобновить работу с жителями частного сектора по проверке заключенных договоров на вывоз мусора в районах индивидуальной застройки. Без этой работы управляющие компании не справятся с тем объемом мусора, который собирается буквально со всего города.

— Есть ли примеры МКД с грамотным и активным Советом дома, когда взаимопонимание между собственниками и УК можно поставить в пример?

— Как было сказано выше, очень много собственников жилья — активистов, которые душой болеют за свои многоквартирные дома и оказывают огромную помощь ООО «АУК» в организации управления, в осуществлении контроля выполненных работ, в том числе и в процессе производства этих работ. Особенно хочется отметить председателей Советов МКД: ул. Лазо, 38 — Огибалову Е.Г.; ул. Лазо, 33 — Ведерникова А.И.; ул. Космонавтов, 7 —  Лебедева В.А.; ул. Кирова, 70 — Кавун Л.Б.; ул. Кирова, 70 —  Стретенцеву Р.Ф.; ул. Куйбышева, 20 —  Клочкову Т.М.; ул. Интернациональная, 64 —  Крюкову М.П.; ул. Лазо, 15 —  Самсонова В.А.; ул. Дзержинского, 12 —  Пузыревскую Л.С.; ул. Лазо, 27 — Хохлова В.А. Они активно работают с собственниками жилых помещений своих многоквартирных домов, оказывают действенную помощь управляющей компании. Спасибо им огромное за их работу.

— Какова роль УК в продвижении своего жилфонда в программах капремонта и «Комфортная среда»?

— Программу капитального ремонта курирует управление жизнеобеспечения и благоустройства администрации АГО. Со своей стороны мы вносим предложения по актуализации программы капитального ремонта по результатам технического обследования, и особенно кровель. Но  приоритетным условием  программы является все-таки год постройки МКД. Для участия в программе «Формирование современной городской среды Артемовского городского округа на 2018-2022 годы», утвержденной постановлением администрации АГО от 23.11.2017г., специалисты ООО «АУК» оказывают помощь в оформлении протоколов собраний собственников жилья, а также предоставляют в администрацию АГО акты технического обследования и паспорта придомовых территорий МКД.