«МНОГОКВАРТИРНАЯ» ЗЕМЛЯ

Пока люди ругают власть, их общественная территория застраивается

Ольга Шкурат

Законно выделенный жильцам участок земли вокруг многоквартирного дома — гарантия того, что на этой территории никто и никогда, без ведома собственников квартир, не построит других объектов. Но пока люди решают свои личные проблемы, на их общественной территории вырастают аптеки и магазины. Что могут сделать жители, чтобы обсуждение на скамейках обрело законные формы, и они стали хозяевами своих территорий?

Мнение земельного инспектора

— Большая часть населения современной России живет в многоквартирных домах и продолжает сохранять по отношению к ним стереотип, сложившийся в советские времена, — считает заместитель главного государственного инспектора по использованию и охране земель АГО Евгений Шепель. — Главной особенностью такого стереотипа является представление, что «МОЁ имущество в многоквартирном доме начинается с двери моей квартиры, остальное — это ведомство ЖКХ, органов местного самоуправления или даже государства». Но Жилищный кодекс давно назвал все «не квартирные» элементы дома общедомовым имуществом. К таковому относится и земельный участок.
МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены. А с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Сложнее обстоит ситуация, если дом был принят в эксплуатацию до введения в действие современного Жилищного кодекса РФ (этих домов подавляющее большинство). Закон применительно к таким случаям предусматривает, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такие работы проводятся за счет средств местного бюджета.
Конечно, вопрос о том, принимать или не принимать решение собранием собственников помещений в МКД, является суверенной прерогативой самих этих собственников. Но если жители какого-либо дома продолжают пользоваться земельным участком под ним без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов на него, то такое действие признается действующим правом как административное правонарушение.
Очень часто проблемным является решение вопроса об определении конкретных границ земельного участка, отводимого под МКД. Возникают совершенно полярные ситуации: либо жильцы хотят иметь под своим домом участок большей площади, а им отводят меньшую, либо, наоборот, заставляют приватизировать непомерно большие размеры земельных участков. Насколько известно, универсальных документов, регламентирующих нормы такого отвода, нет. Каждый дом по-своему уникален и расположен на единственном и неповторимом земельном участке. Есть дома, расположенные близ пустырей, а есть такие, вокруг которых очень мало свободной земельной площади.
Представляется, что решать вопросы о контурах и размерах земельных участков необходимо с использованием существующих демократических процедур. Прежде всего, необходимо ставить вопрос на рассмотрение общим собранием собственников жилых помещений в МКД. Затем позицию, выработанную высшим представительным органом собственников, необходимо отстаивать перед органами публичной власти, уполномоченными на выдел, формирование и предоставление участка. При наличии спорных моментов решать вопрос необходимо посредством проведения публичных слушаний, экспертиз, обращения в суд.
Самой серьезной проблемой в принятии решений коллективом собственников помещений в МКД продолжает оставаться присущая менталитету русского человека слабая способность к совместной самоорганизации. Важно понимать, что при хаотичной процедуре решения вопроса большинством окончательное решение, как правило, принимается более хорошо организованным меньшинством (например, представителями той же местной администрации). Поэтому залогом подлинно демократической процедуры принятия решения является соблюдение порядка при проведении всех коллективных мероприятий.

Мнение чиновника

— Кадастровые участки под МКД в России формируются согласно ст. 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (189-ФЗ от 29.12.2004), — объясняет начальник отдела земельных отношений УМС администрации АГО Наталья Вывдюк. — В Артемовском городском округе 1775 многоквартирных домов, в том числе участки под 281 домом уже сформированы, на 2012 год подано еще 45 заявлений.
Высказаться о намерении сформировать земельный участок вокруг МКД может любой собственник дома. Пакет документов, представляемый в управление муниципальной собственности (УМС), состоит из соответствующего заявления установленного образца, протокола общего собрания собственников по данному вопросу («за» — свыше 67% собственников), реестра собственников.
Весь процесс формирования участка может занять от 6 до 12 месяцев, в зависимости от наличия финансовых средств на эти цели в бюджете Артемовского городского округа. Если же кому-то необходимо быстрее получить кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, за срочность в работе придется заплатить.

Мнение налогового инспектора

Заместитель начальника инспекции Юлия Дружинина заявила, что в Артеме пока не взимается налог на землю с собственников квартир в МКД.
Тем не менее, если вы — владелец собственности, то есть квартиры или комнаты в многоквартирном доме, то по праву общедолевой собственности вы владеете и тем имуществом, которое предназначено для нескольких помещений (чердаки, подвалы, подъезды, колясочные, лестничные площадки и т. д.), в том числе и земельным участком. Это положение закреплено и в Жилищном кодексе РФ. Кроме права на часть земли под домом, собственник имеет и обязанность по уплате земельного налога. Поэтому в едином налоговом уведомлении для собственников помещений в МКД будет исчислен земельный налог в соответствии с долей физического лица в общей площади МКД. В западных регионах России такой налог начисляется с 2010 года.
По коллегиальному согласию собственников на законно выделенном земельном участке можно построить платную автостоянку или детскую площадку. Деньги, собранные с пользователей объектов, будут расходоваться на общедомовые нужды. Наконец, стоимость квартир в новом или капитально отремонтированном старом доме с законно сформированным земельным участком и здравомыслящими соседями подчас бывает в разы выше, чем в аналогичном, но проблемном МКД.