Сила знаний и единства

Как многоквартирному дому открыть спецсчет, и в чем могут быть подводные камни?

В прошлом номере мы разместили анонс нового материала на тему: «как один из многоквартирных домов пытался открыть спецсчет по капремонту, и что из этого вышло».  Сразу развеем интригу — открытие счета не произошло. Это долгий и многотрудный процесс. Председатель Совета МКД и его помощники-активисты собрали и проанализировали  много важной информации по поводу предстоящего перехода на спецсчет, постепенно двигаются в заданном направлении.  Люди согласились поделиться опытом без опубликования адреса дома и своих фамилий — боятся сглазить.

Одним из камней преткновения в данном деле может стать неправильно проведенное собрание собственников помещений МКД. Ведь любой собственник, не согласный с мнением соседей, может в суде оспорить готовое решение. И тогда вся проведенная работа пойдет прахом. Об опыте проведения общедомового собрания в новой — очно-заочной — форме  расскажет  председатель Совета собственников МКД по ул. Кирова, 91 Людмила Понаморева. В их доме проводилось собрание  не по открытию спецсчета, а по утверждению перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту МКД на новый производственный год. Но принцип ведения собрания в обоих случаях одинаков.

Открытие спецсчета по-русски

Собственники названного дома поручили открытие спецсчета управляющей компании  и  впоследствии  хотят  самостоятельно принимать активное участие в капитальном ремонте своего дома на 16 квартир.

Споткнулись практически сразу же — не смогли договориться на общем собрании. Для перехода на спецсчет необходимо положительное решение  2/3 собственников от общего числа голосов. Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника. В данном конкретном случае некоторые собственники 12-ти квартир проголосовали за самостоятельное ведение спецсчета и за открытие банковского счета в Сбербанке. Казалось бы, вполне достаточно для протокола. Ан нет! У 7-ми из названных 12-ти квартир по 2-4 совершеннолетних собственника. Получается, скажем, если три человека владеют квартирой в 60 кв.м, то голос каждого из троих весит всего … 20 единиц. Для  срыва решения достаточно,  чтобы в 4-5 квартирах из 12-ти  совершеннолетние собственники не договорились между собой. В нашем доме в семьях был настолько серьезный разнобой, что достаточного количества голосов собрать не удалось. Жена согласна, а муж нет (или наоборот) на спецсчет в управляющей компании. Аргументы: очень много ответственности, сами мы не справимся, а УЖК нас обязательно обманет. Были возражения и против Сбербанка — хранителя спецсчета.  Аргумент: скоро будет принят закон о депозитных начислениях на спецсчета по капремонту МКД, есть надежные банки с более выгодными депозитными ставками.

Может быть иначе. Один собственник в квартире согласен одинаково проголосовать за всех членов своей семьи.  Без доверенности нельзя — общедомовое решение собственников МКД  может быть легко обжаловано в суде!  К участию в собрании обязаны быть допущены  все собственники, включенные в реестр многоквартирного дома. Список собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, составляется на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на жилое (или нежилое) помещение. Составлять реестр собственников могут как специалисты УЖК, так и активисты Совета собственников МКД.

На основании ст. 48 ЖК РФ право на участие в общем собрании собственником осуществляется как лично, так и через своего представителя. Правила оформления доверенности представителю — отдельный большой и важный вопрос.

Но вернемся к банковским счетам. Собственники дома, о котором идет речь, решили выяснить  — в каком российском банке выгоднее открывать спецсчет.  Наши герои узнали, что главное условие для кредитной организации — величина собственных средств (капитал) должна составлять не менее 20 млрд. рублей. Список банков, соответствующих данным требованиям, можно найти на сайте Сбербанка России. Сейчас этот вопрос в доме прорабатывается, соседи ищут самый выгодный и надежный банк.

Интересовал собственников МКД также  вопрос контроля по сбору и расходованию средств на капремонт дома. Организации, управляющие жилыми домами, должны будут ежегодно отчитываться перед  собственниками и Государственной жилищной инспекцией о расходовании средств, внесенных жильцами на капитальный ремонт. При этом управляющая компания обязана проводить ремонт согласно срокам региональной программы либо раньше и в больших объемах, согласно решению жильцов. В случае если организация не исполняет свои обязанности по содержанию строительных конструкций, ее могут лишить данных полномочий.

Наконец, самый больной вопрос по поводу неоплаты за капремонт. Можно ли? Добровольный ли это взнос?  Юристы сообщили нашим активным собственникам, что 29 июня 2015 года были внесены поправки в Федеральный закон №176. Теперь для начислений не нужно заключать какой-либо специальный договор с регоператором. Всё происходит автоматически. Таким образом, от уплаты взносов на капремонт по российскому законодательству никто не освобожден.

Особенности проведения собрания

Председатель Совета МКД Людмила Тимофеевна Понаморева сообщила, что в их доме, заселенном в1957 году, 21 квартира. Общедомовое собрание по выбору работ и услуг на содержание и текущий ремонт МКД нужно было провести еще в феврале 2015 года, но дотянули до июля. С большим трудом удалось принять тариф в 25,17 рубля. Хотя эти деньги при 100-процентной оплате дают УЖК «Артемовская управляющая компания» всего 36 244,8 рубля в месяц или 434 937,6 рубля в год (общая площадь жилого дома — 1440 кв. м).

В ежемесячные 36,2 тысячи рублей включены: уборка подъездов и придомового участка (по 2-3 раза в неделю), регулярный вывоз мусора, частичный ремонт скатной крыши и ремонт обвалившегося фасада под одним из балконов. В этой же сумме «сидят» довольно крупные аварийные и непредвиденные расходы — для работы в подвале, срочного восстановления инженерных сетей и т.д.

В доме № 91 по ул. Кирова — в одном из первых в Артеме — было проведено очно-заочное собрание, которое введено в РФ Федеральным законом №176-ФЗ от 29.06.2015 года.  Людмила Тимофеевна поделилась полученным опытом.

Самым главным отличием очно-заочной формы от схемы проведения общего собрания сначала в очной, а затем в заочной форме является целостность мероприятия, то есть это не два собрания, а одно, состоящее из двух частей. Можно было бы сказать, что оно состоит из двух этапов, но тут есть одна существенная деталь — законодатель не запрещает проводить собрание в очно-заочной форме одновременно в двух форматах! То есть очно-заочное собрание может проводиться не поэтапно, а одновременно и в форме совместного очного присутствия собственников, и в форме заочного голосования, и процессы могут идти параллельно, при этом голоса собственников будут учитываться совместно (ч.3 ст. 41 ЖК РФ).

С учетом того, что очно-заочная форма предполагает как очное, так и заочное голосование, в сообщении о проведении собрания необходимо указывать две даты — дату очного голосования и дату, до которой принимаются решения собственников, голосующих в заочной форме.

Последовательность очной и заочной части очно-заочного собрания не регламентирована — то есть обе формы могут проводиться как последовательно (например, сначала очное, потом заочное), так и параллельно (одинаковая дата очной формы собрания и окончания приема решений в заочной форме), и даже очная форма может быть «внутри» заочной (когда дата начала приема заочных решений устанавливается раньше даты очного собрания, а дата окончания приема заочных решений позже даты очного собрания). Тем не менее, представляется разумным устанавливать срок окончания приема решений собственников, голосующих заочно, после проведения голосования в очной форме. В этом случае собрание будет более «управляемым», то есть инициатор будет четко понимать, сколько собственников проголосовали очно, сколько голосов не хватает до кворума (либо кворум уже собран), и оперативно отслеживать результаты голосования с каждым поступающим от собственников решением. При этом факт наличия или отсутствия кворума именно на очной части собрания неважен, поскольку «очные» и «заочные» голоса складываются, и только по окончании обеих форм собрания производится подсчет участников для определения наличия кворума.

Особенно актуальна очно-заочная форма, как выяснила Людмила Тимофеевна,  при рассмотрении вопросов, по которым необходимо принимать решения 2/3 голосов собственников (части 1-3.1, 3.2-3.5 ст. 44 ЖК РФ). В случае проведения собрания по таким вопросам сначала в очной, а затем в заочной формах возможна ситуация, при которой в очном собрании приняли участие собственники, обладающие более 50%, но менее 2/3 голосов. В этом случае очное собрание состоялось, кворум имеется, следовательно, заочное голосование проводить нельзя. При этом решения, за которые должны быть отданы не менее 2/3 голосов собственников, приняты быть не могут! Очно-заочная форма ОСС от такого существенного недостатка избавлена.

Особый вопрос — по оформлению протоколов собрания. Ранее необходимо было правильно оформлять два протокола. При очно-заочной форме «очные» и «заочные» голоса суммируются, и итоговый документ оформляется один! Причем в настоящее время Минстрой РФ разрабатывает типовые бланки для грамотного оформления протоколов.

Как выяснилось, сила единства и знаний у председателя и активистов  Совета собственников МКД — очень важная составляющая при организации любого дела, в том числе при подготовке общедомового собрания собственников помещений МКД. И совсем неважно, какие вопросы планируются к обсуждению на собрании — по отбору работ по содержанию и текущему ремонту МКД или по выбору спецсчета для сбора средств на капитальный ремонт дома и по поиску банка, который будет содержать этот самый счет.