Неразрешимых проблем нет

Несмотря на наличие солидной правовой базы, в отношениях между собственниками многоквартирных домов и управляющими компаниями остаются «непримиримые противоречия». Но очень часто причина конфликтов кроется не столько в принятых законах, сколько в неправильно выстроенных отношениях и завышенных претензиях сторон.

С течением времени машина жилищно-коммунального хозяйства хоть и медленно, хоть и со скрипом, но начинает более-менее стабильно работать. Когда-то новые экономические отношения становятся все более привычными, и в них находятся не только минусы, но и явные плюсы. Как показывает практика, успешнее всего идут дела у тех собственников МКД, кто реально пытается вникнуть во все тонкости содержания дома и имеет поддержку в лице активистов и просто неравнодушных к состоянию своей собственности жильцов.

Сергей Карпенко — директор МКУ «Управление по учету и содержанию муниципального жилищного фонда»:

— Пока главной проблемой остается то, что большинство собственников многоквартирных домов не готово нести ответственность за содержание общедомового имущества. Есть тому причины, как объективные, так и субъективные. Многие пожилые люди, воспитанные на принципах советского социалистического строя, не могут перебороть свои убеждения и абсолютно уверены в том, что государство обязано по-прежнему заботиться о состоянии их домов. За собственной квартирой они, конечно, следят и заботятся о ее сохранности и состоянии, но как только дело касается содержания подъездов, кровли, ремонта электрических и инженерных сетей, сезонной подготовки здания и необходимости оплаты соответствующих работ — обязательно возникают споры и разногласия. Причем разногласия не только между собственниками и управляющей компанией. Часто жильцы не могут договориться даже между собой. Есть примеры, когда выбранный общим собранием старший Совета дома спустя некоторое время просто отказывался от этих обязанностей. И причина всегда  проста и печальна — человек не находил поддержки своей инициативы среди жильцов. Мало того — он, наоборот, получал в ответ завышенные претензии и требования от соседей. Выходит, что общественная работа на общее благо бывает не только полезной, но даже, напротив, — неблагодарной. Поэтому в домах, где есть авторитетные и дружные советы, дела всегда идут на лад и их содержание находится на должном уровне. А при отсутствии понимания между самими собственниками, как правило, падает и уровень обслуживания со стороны УК, и ухудшается состояние самого дома. Что же касается второй категории жильцов, а именно молодежи, то они в управлении домов практически не участвуют. Молодежь решает совершенно другие жизненные задачи и, по большому счету, пока не считает дом  сегодняшнего проживания своим на всю жизнь. Вот и получается, что для эффективного управления многоквартирным домом требуются в первую очередь грамотные и объединенные в Советы домов активисты. Это должны быть люди, четко понимающие, какую форму управления домом  выбрать, что в первую очередь необходимо делать, как правильно наладить свои отношения с управляющими компаниями или иными организациями. Увы, пока таких немного.

Роза Шаманина — директор УК «Партнер»:

— Конечно, хочется, чтобы большинство жильцов и Советов домов рассуждали и принимали решения как собственники. Пока же многие считают, что собственностью является непосредственно только их квартира, а все остальное — миф. Но как быть с тем, что даже постановлением Правительства утвержден минимальный перечень работ, которые необходимо проводить по содержанию многоквартирного жилого дома. Причем периодичность работ, указанных в перечне, можно только увеличивать, но не уменьшать. Когда в нашу компанию обращаются жители домов с просьбой взять их на обслуживание, то мы в первую очередь задаем им вопрос: а почему вы решили поменять управляющую компанию? И если речь идет о снижении тарифа на обслуживание, а значит и на уменьшение необходимых работ, то мы сразу отказываемся. У нас есть дома, в которых тариф на обслуживание значительно выше среднего по городу. Именно там Советы домов ставили вопрос о проведении дополнительных ремонтных работ, убеждали жильцов в их необходимости, и люди шли на увеличение оплаты. Если рассуждать экономическими категориями, то, конечно, выгодно набрать максимальное количество домов, но мы не пошли по этому пути. Мы брали только те дома, жильцы которых действительно сами выбирали нашу компанию, с кем налажен нормальный деловой разговор, с теми, кто ищет не дешевле, а качественней. У нас есть очень грамотные Советы, и никаких противоречий в обслуживании их домов вообще не возникает. И необходимо отметить, что со временем грамотность собственников в вопросах  обслуживания МКД хоть и медленно, но уверенно растет.

При постановке вопроса о защите прав собственников МКД всегда необходимо возвращаться к истории его возникновения и разбираться в деталях. Всегда ли кто-то эти права нарушает, или сам собственник эти свои права отдал кому-то на откуп? Собственник точно желает управлять своим имуществом или просто рассуждает на заданную тему?

Владимир Самсонов — председатель Совета дома по ул. Лазо, 15/1:

— Наш дом в 2012 году выставили на конкурс. В итоге тариф на обслуживание  стал запредельным, работ на обслуживание дома было заявлено много, но, как показало время, особо выполнять эти работы никто не собирался. И у жильцов стало потихоньку «накипать». Поодиночке ходили в УК, администрацию, даже в прокуратуру. Больших успехов не достигли. Но выход оказался один — избрать Совет дома и самим управлять. И когда мы в 2013 году решили провести первое общее собрание, то даже в рабочий день  собралось порядка 70% собственников. Это и послужило толчком к дальнейшей работе. Стали все приводить в порядок. Вначале разобрались во всех договорах с ресурсоснабжающими предприятиями и управляющей компанией. Затем провели полный технический осмотр дома от крыши до подвала. Обозначили самые критичные и слабые места в инженерных сетях и сели за стол переговоров с управляющей компанией, чтобы определиться в необходимости и последовательности работ по дому. Мы не гонимся за дешевизной тарифа. Каждый год совместно с УК обследуем весь дом и намечаем перечень работ. За три прошедших года добились практически идеальных отношений. Ничего лишнего в перечне работ у нас нет.  Самое важное, что теперь мы не ходим в УК в качестве просителей. Мы являемся заказчиками необходимых нам работ и ведем все переговоры абсолютно на равных условиях. Поменяли водопроводные коммуникации, установили во всех подъездах пластиковые окна, металлические козырьки над входными дверями, забетонировали бельевую площадку, обустроили дворовую площадку.  Более того, сегодня в перечень мы по собственной инициативе ввели строчку «непредвиденные расходы». И вот когда возникает необходимость решить какой-то «горящий» вопрос, не внесенный в текущий перечень, то именно за счет этих средств он и решается. Но без письменного согласия Совета дома сама УК не имеет права распоряжаться средствами этого  «непредвиденного» фонда. Вот, к примеру, не ожидали, что потечет один шов на крыше. Но мы решаем эту проблему за счет накопительного фонда. Так же и по ремонту асфальтового покрытия придомовой территории: при утверждении годового перечня рассчитывали на одни объемы, а по факту выходит больше. Но это, опять же, решаемо. Просто когда идешь в управляющую компанию, необходимо иметь конкретное предложение: как провести нужную работу и за счет чего ее оплатить. Не надо никогда ничего клянчить. При налаженных деловых отношениях решение всегда найдется.

Наталья Карпухина — представитель счетной комиссии Совета МКД, дизайнер придомовой территории:

— Вот как-то надоело это все — затоптанные клумбы, мусор и грязь. Решила, что возьмусь за благоустройство территории собственного дома. Придумываю различные формы для украшения клумб, высаживаю цветы и кустарники.  Ну, что-то вроде местного агронома. В изготовлении малых форм помогает муж. Основные вопросы по содержанию дома решает наш председатель совета, ну а мы — актив — уже помогаем ему во всем. В наш двор даже из соседних домов с детьми на экскурсии приходят, посмотреть на наше  благоустройство.

Антонина Самсонова — старшая подъезда:

— Возьмем такой показательный момент, как начисление ОДН. И пусть это напрямую не относится к УК, но это ведь тоже часть жизни дома и до сих пор волнует многих собственников МКД в городе. Мы эту проблему решили, причем кардинально. Стали разбираться, когда начисления ОДН поползли вверх и достигли просто нереальных размеров. Поехали в филиал ДЭК  и попросили объяснить схему, по которой снимаются показания общедомового счетчика. Девушка-сотрудница очень удивилась и спросила: «А зачем вам лезть в такие «дебри»?». Но мы объяснили, что как раз в этих «дебрях» нам и надо разобраться. В результате настойчивого давления нам схему объяснили, и теперь мы сами снимаем показания общедомового электросчетчика. Имея на руках показания поквартирных счетчиков и общедомового, еще до прихода квитанций знаем точную цифру ОДН на каждого. И максимум, что у нас выходило, — это 22 кВт на квартиру. Но, как правило, этот показатель всегда ниже.

На примере работы Совета только одного дома становится понятно, что даже за столь небольшой срок, как три года, можно навести полный порядок в содержании МКД и рассматривать дальнейшие планы по обустройству собственного жилья. Создавая комфорт и уют в каждом отдельно взятом доме, мы в итоге получим красивый и ухоженный город в целом.