Новое — не всегда лучшее

Начиная с 2005 года гражданам — собственникам жилья в многоквартирных домах — на законодательном уровне было дано обязательное право выбирать способ управления принадлежащем им имуществом. Как показало время, подавляющее большинство МКД перешло под управление управляющих компаний. Такие формы, как ТСЖ и непосредственное управление домом, не получили массового распространения по ряду объективных и субъективных факторов.

Сама по себе управляющая компания (УК) — это форма предприятия, и деятельность его основана на управлении имуществом как физических, так и юридических лиц, которые считают нецелесообразным и обременительным самостоятельно поддерживать свою недвижимость в надлежащем техническом состоянии и не обладают достаточными знаниями в этой области. Ко всему прочему, действующее законодательство в сфере ЖКХ претерпевает постоянные изменения и является неисчерпаемым источником для законотворческой деятельности на всех уровнях власти. Основополагающий документ в области ЖКХ «Жилищный кодекс» приобретать  в бумажном виде  почти бесполезно — изменения в него вносятся постоянно, а если начать перечислять все существующие нормативные акты, постановления, разъяснения и прочие нюансы, связанные с деятельностью по управлению МКД, то для этого понадобится отдельное время и место. Именно поэтому собственники МКД и предпочли переложить все бремя ответственности на тех, кто готов был его взять.

С течением времени жильцы МКД более-менее освоили алгоритм своих взаимодействий с УК, выбрали Советы домов, стали вникать в суть договорных отношений и разбираться в перечне предстоящих работ. Нельзя утверждать, что отношения между собственниками и УК стали идеальными, ведь в первые годы были даже судебные разбирательства. Но какой-то консенсус все-таки был найден, особенно в домах, где подобрался грамотный и сплоченный актив — там дела пошли совсем неплохо как с текущим содержанием и ремонтом, так и с дополнительными работами. Казалось, что в сфере ЖКХ все потихоньку налаживается, и этот механизм хоть и со скрипом, но постепенно разгоняется. Изменения в законодательстве, вступившие в силу с 1 января 2017 года, эту хрупкую стабильность снова поставили под большое сомнение.

Впрочем, для нашего городского округа первая проблема наступила гораздо раньше, еще с закрытием полигона утилизации ТБО в районе Углового. Само по себе закрытие было предсказуемым и необратимым — соседство международного аэропорта и городской свалки категорически несовместимо. Перевозка мусора на полигон поселка Мирный повлекла за собой увеличение транспортных расходов компаний «Старт-1» и «Чистый город», о чем они и известили управляющие компании города и предоставили им новые тарифы на транспортировку и утилизацию ТБО. Если смотреть на вещи объективно, то управляющие компании, будь на то их воля, уже бы давно избавились от этого обязательства по вывозу мусора и занимались своим непосредственным делом — содержанием и текущим ремонтом МКД. От тарифа, выставленного за вывоз мусора, УК не имеет ничего — эти деньги напрямую перечисляются перевозчикам. Но закон обязывает именно УК обеспечить жильцов такой услугой, и, когда перевозчик повышает свой тариф, то представители УК вынуждены идти и договариваться с собственниками и объяснять им, почему платить теперь предстоит больше. Как показала статистика, лишь 30% собственников МКД в нашем округе согласились на повышение тарифа. Остальные отказались. Оставалась надежда на то, что с 1 января наконец-то будет действовать единый региональный оператор, который избавит управляющие компании от несвойственных им функций. Региональный оператор не появился, ситуация «подвисла», и, по большому счету, никто не может дать реального совета, что делать дальше. Перевозчики продолжают выставлять счета с новым тарифом, собственники продолжают платить по старому, а за счет чего УК покрывают разницу между этими суммами, можно только предполагать.

Кстати, по жалобам жителей проводились проверки перевозчиков мусора со стороны органов прокуратуры. Никаких серьезных нарушений не выявлено. И это можно было предположить заранее. Ведь сами по себе компании-перевозчики мусора — абсолютно коммерческие организации, имеющие лицензии на свой вид деятельности, а также право устанавливать тот тариф, который считают для себя выгодным. Напрямую с собственниками МКД они договариваться вообще не обязаны, так как не имеют с ними абсолютно никаких юридических отношений. И «крайними» в этой связке остались УК. На всех последних совещаниях и встречах, где поднимался «мусорный вопрос», представители управляющих компаний говорили о том, что поиск альтернативных перевозчиков мусора результатов не дает — самые ближние, владивостокские, компании работать в Артеме отказываются. Таким образом, нововведение в законодательстве о создании единого регионального оператора, отложенное до 2018 года из-за неготовности регионов к его реализации, не облегчило деятельность УК и жизнь собственников МКД в нашем конкретно взятом городе, а, наоборот, привнесло целую цепь ненужных конфликтов.

Второе нововведение законодательства в силу вступило, как и предполагалось, с 1 января. И так вступило, что мало никому не показалось. Оплата за потребленные ресурсы на общедомовые нужды, такие, как электроэнергия и вода, перешла в ведение управляющих компаний и теперь включена в состав услуг по содержанию жилья. Принимался этот закон, вносивший поправки в Жилищный кодекс, еще в 2016 году, но  был отложен для подготовки регионов к его реализации. На ранней стадии обсуждения нововведения по ОДН имели в основном положительную оценку. Говорилось о том, что это прекратит воровство электроэнергии и воды. Что для 70% населения закон принесет облегчение, что он заставит УК внимательнее относиться к вопросам энергосбережения и т.д. Как посчитали в Министерстве строительства и ЖКХ, «они (собственники) будут платить за услугу ЖКХ как минимум не больше, чем сейчас».

Управляющие компании выставили первые квитанции по ОДН в соответствии с той методикой, которую им определил законодатель. Суммы, особенно за электроэнергию, оказались не просто «как минимум не больше», они оказались кратно больше. Во-первых, норматив, который утвердил краевой департамент по тарифам в размере 3,24, оказался одним из самых высоких по России, и, во-вторых, были посчитаны те общие площади, которыми жильцы уже давно не пользуются, но они указаны в их общедолевой собственности.

Когда пошла «волна» возмущений по всей стране, и особенно остро поднялся вопрос: а зачем тогда нужны общедомовые приборы учета электроэнергии, если все считается по нормативу, заместитель министра по вопросам ЖКХ Андрей Чибис отправил всем руководителям регионов разъяснительное письмо, в котором указал, что в домах, имеющих приборы общего учета, ОДН «может быть» начислен согласно их показаниям. Но вот это словосочетание «может быть» и второе, не менее информативное, «могут иметь место» совершенно и никак не влияют ни на что. Ну, письмо, оно и есть письмо — это не закон.

Что же касается управляющих компаний, то для них сложилась еще одна связка,  чем-то напоминающая историю с вывозом мусора. Энергетики по-прежнему снимают показания общедомовых счетчиков и выставляют УК счета за ОДН. УК рассчитывает ОДН по установленной законодательством методике и выставляет платежки жильцам. Жильцы оплачивать новые суммы не собираются и в лучшем случае платят что-то среднее по своим прошлогодним показателям, в худшем — совсем не платят. Энергетиков в этом вопросе теперь отношения с жильцами вообще не интересуют, и свои деньги они с УК все равно возьмут — хоть в добровольном, хоть в судебном порядке. Получается, что управляющая компания опять оказалась «крайней» в том вопросе, который ее не должен был касаться. И здесь мы подходим к самой интересной стороне проблемы.

Возникает вопрос: а почему УК не хотят производить оплату ОДН по тому же электричеству на основании показаний общедомового счетчика? Ответ очевиден.

Наверняка, многие посещали расчетный центр Дальэнергосбыта для выяснения каких-либо вопросов, связанных с платежами за электроэнергию. Даже на первый взгляд становится ясно, что это целая система, в которой должны находиться не только расчетчики, обеспеченные необходимым оборудованием, кабинетами, материалами, но еще и обходчики. Каждый дом надо обойти, взять показания поквартирных счетчиков, общедомового счетчика, сложить, отнять, разделить. По-другому ОДН просто не начислить. И кто в управляющих компаниях этим будет заниматься? Ведь, по сути, это создание целого нового отдела с такими же своими расчетчиками, обходчиками и прочими затратами, как и в Дальэнерго. И все эти затраты придется включить в тариф на обслуживание дома. Но ведь собственники опять же на это не пойдут? Конечно, нет. Получается, что и второе новшество в законодательстве в сфере жилищно-коммунального хозяйства отнюдь не улучшило его состояние, а даже, наоборот, привело к повышенному градусу социального возмущения и продолжает дальше разбалансировать вроде устоявшуюся работу управляющих компаний. Всматриваясь в последствия происходящих процессов, невольно вспоминаешь изречение небезызвестного литературного персонажа Козьмы Пруткова: «Бывает, что усердие превозмогает и рассудок».