Владеть, не нарушая границ 

При покупке любого товара человеку свойственно желание осмотреть его со всех сторон, проверить качество. О том, что нужно знать в первую очередь перед продажей или покупкой земельного участка, нам рассказал заместитель главного государственного инспектора по использованию и охране земель Артёмовского ГО, Надеждинского и Хасанского районов Евгений ШЕПЕЛЬ.

— Евгений Александрович, земельные участки массово стали предметом торга. Нередко такая сделка совершается не по всем правилам и после становится предметом конфликта или судебной тяжбы. Выделение земель многодетным семьям и получение «дальневосточного гектара» ещё больше обязывает граждан правильно закрепить за собой участки. Какие ошибки, как правило, возникают при сделке по земельным участкам?

 — Земельные участки в нашей стране поступили в свободный оборот исторически совсем недавно, и люди при их покупке «с рук» до сих пор не осознали до конца того, что при сделке надо проверять их соответствие документам не менее тщательно, чем при покупке автомобиля или квартиры.

 Нарушения земельного законодательства в стране продолжают оставаться массовым явлением, причем на свободу оборота земельных участков это никак не влияет. Очень часто люди, совершающие сделки по покупке земли, вместе с самим объектом приобретают также комплекс нарушений, в которых обвиняемыми рискуют стать уже они сами.

 Обычно при выявлении таких административных правонарушений владельцы земельных участков, фактическая площадь которых превышает их площадь по кадастру, или у которых фактическое предназначение не соответствует виду разрешенного использования, говорят: «я не виноват, это предыдущие хозяева участок расширили» или «это они здесь автостоянку сделали». Но содержание ст. 7.1 и 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях построено таким образом, что не делается различия между активным действием по самовольному занятию земельного участка и пассивным действием по использованию земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на него. Ответственность предусмотрена равная, как за один, так и за другой вид того же самого правонарушения.

 Точно также и с нецелевым использованием земельного участка. Законом предусмотрен специальный субъект такого нарушения – владелец земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

  В практике работы органа государственного земельного надзора уже имели место случаи, когда за один и тот же земельный участок с превышенной фактической площадью штрафовали в разное время двух разных людей. Продавец, которому был назначен штраф, продавал свой участок, не выполнив требований вынесенного ему предписания. В дальнейшем покупатель, даже не зная того, что далеко не вся площадь занимаемого им земельного участка принадлежит ему по закону, попадал в поле зрения инспектора земельного надзора и также привлекался к административной ответственности.

— Каждый гражданин хочет спокойно жить в своей квартире или на своей земле. Как поступить человеку, желающему приобрести землю, или тому, кто это сделал, но не уверен, что сделал правильно?

 — Любой гражданин, решивший приобрести такой объект недвижимости, как земельный участок, должен для себя уяснить, что, прежде чем совершить сделку, необходимо проверить соответствие фактического местоположения участка  сведениям кадастра.

По закону право собственности на объекты недвижимости (в том числе земельные участки) возникает с момента их государственной регистрации, а земельный участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет в определенных границах. Он должен иметь свой кадастровый номер, и контур участка должен отражаться в публичной кадастровой карте.

 Однако этих условий ещё совсем недостаточно для того, чтобы убедиться в полной юридической чистоте совершаемой вами сделки.

 Оговорюсь, что сейчас я обхожу правовые вопросы, общие для всех объектов недвижимости, связанные с возможностями нарушений прав предыдущих владельцев, несовершеннолетних детей, наследников и так далее, которые в дальнейшем могут послужить основанием для расторжения совершенной вами сделки. Сейчас я рассматриваю только специфику местоположения земельных участков на кадастровом плане территории.

 — Евгений Александрович, как нередко выглядит сделка между покупателем и продавцом, не обременяющими себя знанием закона?

— Обычно люди, осматривающие земельные участки, которые они собираются купить, обращают внимание на его фактическую площадь, огороженную забором, на строения на его территории, на степень разработанности земли. Если их всё это устраивает, то предметом сделки становится эта видимая внешняя форма. Человек покупает то, что ему показали, и не задумывается о том, какие его могут ожидать «подводные камни».

 Но продавцы, как правило, не уведомляют покупателей о том, что по факту они владеют большим размером земли, чем им принадлежит по документам, или о том, что какие-то из строений (хорошо, если не сам жилой дом), расположенные на их участке, выступают за пределы его кадастрового контура.

 Поэтому крайне важно до подписания договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию определить, соответствуют ли фактическое положение, площадь и контур выбранного вами участка сведениям о нем, содержащимся в реестре. Конечно, можно попробовать определить на глаз – попросить у продавца межевой план и кадастровый паспорт земельного участка, пройти с этими документами и рулеткой по его территории и сопоставить наблюдаемое по факту с тем, что отражено на бумаге. Но лучше всё-таки пригласить кадастрового инженера и заказать ему провести вынос в натуру поворотных точек границ участка.

— Слово «кадастр» стало распространённым по мере формирования рынка недвижимости и выделения земельных участков в городе и крае. Многие люди не знают, каким образом определяются границы участков, как можно разделить на наделы огромные площади земли?

— Кадастровые границы земельных участков образуются посредством соединения условными линиями поворотных точек их границ. Сами эти поворотные точки являются предметами абстрактными. Они определяются высокоточными геодезическими приборами, и сведения об их координатах вносятся в графическую часть Единого государственного реестра недвижимости. От взаимного расположения этих поворотных точек на местности зависит местоположение земельного участка, его площадь и контур. Если вдруг фактические границы приобретаемой вами земли не совпадают с этими строгими геометрическими критериями, то с момента приобретения прав на свой земельный участок вы автоматически становитесь потенциальным нарушителем земельного законодательства.

— Тогда какова роль кадастрового инженера, когда есть карта? Бери её, рулетку и измеряй стороны своего участка.

— Даже при наличии распечатки кадастрового плана вашего участка не будет сто процентов гарантии от возможного расхождения фактических контуров участка от его контуров в кадастре, которые имеют силу закона. Повторю ещё раз — для того, чтобы убедиться в том, что положение участка на местности не противоречит сведениям кадастра, крайне желательно перед покупкой земельного участка воспользоваться услугами кадастрового инженера.

 Речь не идет о проведении полномасштабной землеустроительной экспертизы – эта процедура крайне дорога и продолжительна по времени. Можно ограничиться таким видом кадастровых работ, как вынос в натуру границ земельного участка. Кадастровый инженер определяет при помощи специального оборудования местоположение поворотных точек его границ и обозначает эти точки на местности. Обычно они обозначаются посредством вбивания в землю колышка, а там, где это невозможно, применяется яркая краска.

 После того, как все поворотные точки определены, можно увидеть, насколько ограда участка и его фактический контур соответствуют сведениям кадастра. Если фактический контур участка за пределы поворотных точек его границ не выступает, тогда можно не тревожиться о том, что в дальнейшем придётся отвечать по закону за использование земли без документов. Если же вы увидите, что кадастровый контур участка, образуемый условными линиями между поворотными точками его границ, находится где-то внутри его фактического местоположения или где-то сбоку от него, то впору задуматься о том, нужно ли вам вообще приобретать такой земельный участок. Вы можете указать на наличие выявленного противоречия продавцу и либо предложить ему перед совершением сделки по продаже участка устранить выявленные противоречия самому, или сказать ему, что вы согласны приобрести участок в таком виде, но с соответствующим понижением цены.

— Евгений Александрович, какие могут быть последствия, если продавец скрыл недостатки в оформлении и состоянии проданного земельного участка?

— Закон содержит довольно много положений об обязанности продавца уведомить покупателя обо всех возможных недостатках передаваемого объекта совершаемой сделки. Поэтому в момент передачи земельного участка должны быть выявлены и оговорены все возможные недостатки, истекающие от его фактического местоположения на местности. Очень важно суметь выявить эти недостатки до того, как покупатель становится собственником приобретаемого участка. Тогда и сам продавец может надеяться на то, что в дальнейшем он не станет ответчиком по иску о признании сделки недействительной или о продаже товара, имеющего недостатки.

За годы работы в органе государственного земельного надзора приходилось видеть земельные участки, фактическая площадь которых в несколько раз превышает их кадастровую площадь. Скажу честно, не всегда есть возможность применить к владельцам таких участков надлежащие меры административного реагирования. Но жизнь не стоит на месте, и рано или поздно эти участки могут стать объектом купли-продажи. И тогда их новые владельцы когда-нибудь все равно станут фигурантами дел об административных правонарушениях по использованию земельных участков без документов, подтверждающих права на них. Так что впору уже сейчас задуматься о том, чтобы привести свои площади в соответствие с законом и не откладывать это на потом. Рано или поздно это придётся сделать.