Пусть любой объект оценке поддается

День оценщика отмечается в России 27 ноября. Деятельность экспертов по оценке включает проведение анализа активов и определение средств, которые были затрачены на их создание, оценку стоимости поддержания активов и прибыли, которую они принесут владельцу. Среди качеств, которыми должен обладать профессионал в области оценки, в первую очередь выделяют высокий интеллектуальный уровень и стрессоустойчивость.

Оценщики используют четыре основных вида оценки объекта недвижимости.  Рыночная стоимость – цена, за которую можно продать в условиях свободного рынка. Ликвидационная (самая низкая) – цена, за которую можно быстро продать (за 2-3 месяца). Обычно ликвидационная стоимость – это 75-80% стоимости рыночной. Инвестиционная – для конкретного человека или группы лиц с целью вложения инвестиций. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Кадастровая – сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки.

Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов, но при этом расчет согласуют с другими видами цены.

Накануне профессионального праздника мы опросили оценщиков, работающих в Артеме, о современных методах и технологиях в  этой профессии:

Ольга ЛЕВОЧКИНА, оценщик с большим стажем:

— Сегодня важнее говорить не о новых методах и технологиях, а о плановой сертификации специалистов. Из-за коронавируса экзаменаторы из Москвы не собираются на Дальний Восток, зовут коллег к себе. В лучшие времена нас сертифицировали «дома». Например, в 2019 году — в Хабаровске. Кто-то успел. Многим пора это делать в 2021 году. Как все пройдет, неизвестно.

Что касается методов, то нарастает новая тенденция: продажа недвижимости по цене ниже себестоимости. Сегодня небольшие недорогие объекты разлетаются, как горячие пирожки. А вот дорогие квартиры и дома… Нередко хозяева (особенно состоятельные люди из стран СНГ) в своих жилищах заказывали лепнину, колонны, кариатиды (статуи, изображающие задрапированную женскую фигуру в качестве опоры арки или иной конструкции, заменяющие собой колонны и т.д.). При Covid-19 бизнес у многих значительно сжался, у людей появилось желание вернуться на родину. Выставляют недвижимость на продажу и … не могут окупить меньшую часть своих расходов.

Проблема «цена ниже себестоимости» касается также богатых домов на окраинах города или в садоводческих товариществах. Хозяева недовольны, что оценщик называет скромную стоимость по сравнению с понесенными затратами. Но, друзья, всем руководит рынок. И объективную реальность невозможно не учитывать.

Инна КОЛЬЦОВА, молодой оценщик в Артеме:

— Важно обратить внимание на перепланировку квартир и офисов. Готовая реконструкция не должна нарушать соответствующие СНиПы, СаНПиНы, постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Невозможен, например, перенос «мокрой точки» (на кухне или в ванной, в туалете). Нельзя рушить, даже частично, несущие стены. Запрещен перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб. Исключено уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно по многим причинам. Запрещено увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов; перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. Есть также много других ограничений. Люди часто делают то, что им хочется, а потом обижаются, что … их заставляют все убрать и восстановить в первозданном виде.

Кристина ХОРОШИХ, оценщик ООО «Приморский экспертно-правовой центр» из Владивостока, часто работает в Артеме:

— В России рынок оценочных услуг достаточно молодой и не может похвастаться положительным динамическим ростом, как более развитые западные страны. Главные минусы и сложности, которые можно встретить в оценочной деятельности в сфере недвижимости в России, это:

— постоянные поправки в законодательстве относительно типов объектов недвижимости;

— оценка объектов, которая не учитывает налоговый и правовой климат в определённых областях и регионах;

— наличие в информационных базах объектов, которые имеют нереальную цену;

— недостаточное правовое регулирование работы и отсутствие качественного и строгого контроля со стороны государства;

— отсутствие компетентных кадров с достаточным уровнем профессионализма.

К сожалению, порой случается так, что оценка производится неправильная и некачественная, что часто подмечают судебные органы.  Важно, чтобы подобных случаев становилось меньше.

Каждый год увеличивается круг потребителей услуг оценщиков. Важно, чтобы эта крайне необходимая многим людям, предприятиям, учреждениям и государственным органам услуга выполнялась качественно и своевременно.

Кому и когда нужна оценка квартиры или другой нeдвижимости

При судебных спорах.  Покупатель доказывает, что ему продали объект дороже рыночной цены. Или дело о наследстве: один компенсирует стоимость своей доли другим.

Для оформления ипотеки. Банку нужно знать, какую сумму денег выдавать заемщику. Также оценка стоимости помогает понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет платить по ипотеке.

При реорганизации предприятия. Оценка недвижимости – для понимания, сколько и каких активов есть у компании.

При продаже недвижимости. Продавцу важно знать справедливую стоимость объекта. Покупателю важно понимание, что его не обманывают и не завышают цену искусственно.

Для обмена жилья. Участникам сделки важно: адекватно оценить стоимость обоих объектов и решить, кто кому и какую сумму доплачивает.

Для залога. Банку важно знать сумму, которую он сможет выручить, если заемщик не сможет платить по кредиту. Для залога и при оформлении ипотеки банк принимает в расчет меньшую стоимость, то есть ликвидационную.

Также оценка недвижимости актуальна при оформлении договоров дарения, завещания и т.д.