Иногда споры садоводов решаются в суде

Весна, природа просыпается и оживает. Люди из городских квартир бегут на дачи, радуются новым эмоциям и впечатлениям.  Однако в дачный сезон традиционно увеличивается в судах количество споров между соседями-садоводами или между отдельными хозяевами земли и товариществами собственников недвижимости. Назовем несколько наиболее острых тем. В их числе: конфликты по взносам; споры по границам земельных участков; отстаивание прав приобретательной давности. Особо важна тема по выделению земельных участков ветеранам труда бесплатно. О делах судебных вновь традиционно рассказал журналисту газеты «Выбор» заместитель председателя Артемовского городского суда Дмитрий Гладских.

ИНДИВИДУАЛ НЕ ВСЕГДА ПЛАТЕЛЬЩИК!

Этот спор начался в одном из товариществ собственников недвижимости. В этом товариществе некая гражданка приобрела два участка. Членом товарищества дама так и не стала, да и на участке ничего соорудить не успела и фактически землей не пользовалась. Тем не менее, товарищество потребовало у нее взносы за два года, в течение которых она владела участками. Ничего платить хозяйка земли не стала, и ТСН обратилось в суд. Товарищество просило взыскать взносы за пользование общим имуществом поселка за два года плюс проценты.

В суде представитель товарищества объяснил, что было решение общего собрания собственников, которое утвердило смету расходов и определило размер ежемесячных взносов за участки «без построек и инфраструктуры». По мнению истца, если на участках ничего не построено, это не основание для освобождения владелицы от уплаты взносов. Местные суды встали на сторону товарищества.

А Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ возразила, причем свои аргументы усилила ссылкой на Конституционный суд. Факт приобретения недвижимости не делает граждан автоматически членами товарищества и пользователями общего имущества. А право собирать с садоводов деньги возникает только в том случае, если товарищество выполнит несколько прописанных в законодательстве условий. Главное из них — в Едином госреестре недвижимости товарищество должно выступать собственником общего имущества ТСН.

Индивидуалы обязаны платить взносы в ТСН (либо СНТ) только при условии, если общее имущество товарищества учтено в кадастре.

ЗЕМЛЯ МОЯ ИЛИ ТВОЯ?

Встречаются дела с наложением границ одного участка на другой. В СНТ и в черте городской застройки. Участки иногда «переезжают» из одного СНТ в другое. Судья Дмитрий Гладских рассказал, что был зафиксирован реальный случай такой «миграции» участка не просто в соседнее СНТ, но еще и на более привлекательное место. В другой раз слушалось дело, в котором несколько участков из СНТ неожиданно «переселились» … на земли фермера, расположенные в девяти (!) километрах от фактически находящихся участков.

В Росреестре пояснили, что проблемы с межеванием земли и оформлением дома часто возникают из-за кадастровых ошибок. И тогда даже добросовестный собственник, нередко уверенный в абсолютной законности своих документов, не застрахован от бумажной волокиты. Почему так происходит?

Кадастровая ошибка – это внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Она возникает из-за неверных расчетов либо халатного отношения и выявляется при сверке фактических данных и сведений, уже занесенных в базу. После слияния баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) ошибки начали всплывать и показываться наружу.

Российское законодательство предполагает административную и имущественную ответственность кадастрового инженера в случае совершения им кадастровой ошибки. Специалистам грозит либо аннулирование квалификационного аттестата, либо имущественная ответственность (обязанность возместить убытки клиента в полном объеме), либо административная ответственность. Последняя (нередко вкупе с уголовной ответственностью) обычно применяется, если кадастровый инженер занес заведомо ложные сведения в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования.

Таким образом государство стремится повысить ответственность кадастровых инженеров и снизить случаи, когда из-за их непрофессиональной работы владельцы не могут поставить на учет недвижимые объекты и зарегистрировать на них право собственности.

«ПЛЮШКИ» ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ

Менее года назад истица из Артема по суду признала свою собственность на дачу, которой добросовестно владеет более 18 лет. В 2003 году она купила у подруги дачу, но сделку у нотариуса не зарегистрировали. Есть только простой договор с подписями двух сторон у председателя СНТ. Даже расписка о передаче денег от Покупателя к Продавцу утеряна.

В регионах России по сей день некоторые судьи иногда приобретательную давность на недвижимость и движимое имущество трактуют по формуле «срок по закону + 3 года срок исковой давности», то есть 18 лет для недвижимости и 8 лет для движимого имущества. Однако, по словам Дмитрия Гладских, дополнительных 3 года отменены и сегодня достаточно полных 15-ти лет владения недвижимым имуществом для отстаивания в суде своего права на приобретательную давность.

А вот мнение Верховного суда РФ по аналогичному нашему случаю. То, что сделка купли-продажи земельного участка не была зарегистрирована в установленном законом порядке и право собственности на спорный объект недвижимости осталось за прежним владельцем (повторимся, даже расписки о получении денег нет), не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности (определение ВС РФ № 4-КГ20-16, № 2-1368/2018).

Есть и такой нюанс. В одном из регионов представители муниципалитета попытались возражать против положительного решения о приобретательной давности на том основании, что «человек же знал, что вселяется незаконно, разве можно теперь закрепить за ним собственность?». Суд возразил в ответ: «было 15 лет для выселения, своим правом муниципалитет не воспользовался».

На профессиональном языке юристов это звучит так: «КС разобрался в спорной норме и практике ее применения. Судьи подтвердили: действительно, в ст. 234 ГК не раскрываются критерии добросовестности давностного приобретателя – в отличие, например, от ст. 302 ГК об истребовании имущества из чужого владения. КС находит этому объяснение в том, что 302-я статья направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя. А при применении 234-й добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот и преодоления неопределенности относительно того, кто ею владеет. Поэтому КС решил, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными». Опять же, такое решение ВС РФ вынес с опорой на мнение Конституционного суда.

С каждым годом количество судебных споров среди дачников и садоводов растёт. Казалось бы, их деятельность и интересы носят сезонный характер, не связанный ни с какими рисками или предпринимательскими связями. Однако, как мы видим,  причин для  судебных споров достаточно. И только строгое следование букве закона может уберечь от судебных тяжб…