Как сообща благоустроить ЖКХ

На днях в Общественной палате города было жарко.На встречу с общественностью города пришли председатель Думы АГО Вячеслав Квон и депутат (он же директор УЖК «АУК») Гаястин Ситдиков, и.о. начальника управления жизнеобеспечения и благоустройства администрации АГО Ирина Салькова и специалисты УЖО, жилищный инспектор в г. Артеме Владимир Балук, руководители и специалисты артемовских управляющих компаний. В рамках муниципальной Программы Артема по поддержке некоммерческих организаций председатели ТСЖ и Советов домов в течение всего 2012 года ежемесячно собирались в Общественной палате и делились своими успехами и проблемами друг с другом. Общественники анализировали ситуацию в ЖКХ в целом по Артемовскому городскому округу и искали реальные пути улучшений в жилищной сфере. На встрече было уделено внимание лишь двум аспектам городского ЖКХ — взаимоотношению собственников многоквартирных домов с управляющими жилищными компаниями и капитальным ремонтам МКД.

СОБСТВЕННИКИ В ОТВЕТЕ ЗА СВОЙ МКД

Хотим мы того или нет, но Жилищный кодекс РФ, начавший в России действовать с 1 марта 2005 года, обязал всех собственников квартир многоквартирных домов (МКД) нести юридическую и финансовую ответственность за сохранность, а также за текущий и капитальный ремонт не только квартир, но и общедомового имущества.

Жилищный кодекс предлагает собственникам следующие варианты управления многоквартирным домом — через юридическое лицо и без создания юридического лица. В Артеме самостоятельные юрлица (ТСЖ и жилищные кооперативы) приживаются слабовато. Но вот Советы домов, пожалуй, более перспективная форма управления МКД. В каких случаях и каким образом избирается Совет, каковы его функции, что необходимо делать председателю Совета и членам Ревизионной комиссии, каков механизм переизбрания Совета — на эти и другие вопросы подробно отвечает ст. 161.1 ЖК РФ.

Главное отличие Совета от ТСЖ в том, что он — не юридическое лицо. Регистрация Совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Совет не ведет хозяйственной деятельности, не отчитывается перед налоговой инспекцией и иными фискальными органами, соответственно, и не может быть оштрафован за свою деятельность. В то же время ЖК РФ предоставляет Совету много важных полномочий.

И ВОТ ОНИ — ПЕРВЫЕ ПРОБЛЕМЫ

Согласно Жилищному кодексу все владельцы квартир — СОБСТВЕННИКИ своего жилья и общедомового имущества. Управляющие же компании лишь управляют НАШЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ, не более того. Но в действительности происходят странные вещи.

В постановлении Госкомитета РФ по строительству и жилищному комплексу № 170 от 27.09.2003 года «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (п 1.5) прописан большой перечень документов по дому, которые должны храниться в УЖК. В числе таких документов — технический паспорт МКД, сметы и описи работ на текущий и капитальный ремонт и т.д.

Чтобы в них разобраться, председатель Совета дома этот документ должен сделать своей настольной книгой. Ведь это постановление ответит на многие вопросы человека, далекого от ЖКХ. Такие условия выживания нам сегодня диктует федеральное законодательство по жилищным вопросам. Только грамотный председатель Совета сможет разговаривать со специалистами УК на одном языке и не позволит себя обмануть.

В перечне обязательных по МКД документов есть Акт технического состояния жилого дома. Этот Акт — основа основ при планировании работ по текущему и капитальному ремонту дома. УК обязана составить такой Акт, приняв ваш дом в управление. На основании составленного Акта УК распределяет выявленные проблемы МКД и классифицирует их на текущий и капитальный ремонт. После этого начинается более детальная работа с собственниками в двух направлениях — содержание и текущий ремонт и капитальный ремонт МКД.

Общественники отмечали на встрече, что просьба собственника, старшего по дому или председателя Совета показать любой документ вызывает у некоторых директоров артемовских УК негативные эмоции. И далеко не всегда эти документы показываются.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С УЖК

А ведь собственники интересуются документами не ради праздного любопытства. К сожалению, наши дома, в которых десятилетиями никто не проводил серьёзных ремонтов, настолько обветшали, что требуют немедленного и серьезнейшего вмешательства ремонтно-строительных бригад. Текущих работ получается настолько много, что их стоимость получается весьма внушительной.

К текущим работам добавляются коммунальные расходы, работы по капитальному ремонту, затраты на установку общедомовых счетчиков и т.д. Список внушительный. Но мы — о текущем ремонте. Учитывая его жизненную необходимость, так как текущий ремонт перерастёт в капитальный и в большой объем финансовых вложений, эксперты в области ЖКХ предлагают текущий ремонт разбить на 3-5 лет. В этом случае инженеры УК, управляющей конкретным МКД, могут предложить собственникам несколько схем поэтапного проведения текущего ремонта.

Специалисты УК совместно с председателем и членами Совета дома договариваются о перспективном текущем ремонте и подписывают соответствующий договор о намерениях на ближайшие 3-5 лет. Далее следует честное и профессиональное составление смет на работы на первый год, экспертиза смет со стороны Совета МКД и затем — проведение самих работ.
Это, повторимся, в теории. На практике, к сожалению, все иначе. Для анализа ситуации возьмем конкретный дом — ул. Ангарская, 3/4. Совета МКД в этом доме нет, старший по дому не понимает современной ситуации и совершенно не работает в сотрудничестве со своей УК. Результат — в сентябре нынешнего года дом, своевременно не принявший Перечень работ по содержанию и текущему ремонту на 2013 год, администрацией АГО, в соответствии с п.4 ст.161 ЖК РФ, был выставлен на конкурс. Тариф сразу же увеличился более чем в 1,5 раза — с 16,02 руб./кв. м в 2012 году до 28,97 руб./кв.м в следующем.

Собственники узнали об этом факте примерно через месяц и были неприятно удивлены изменениями. Однако никаких мер по нормализации ситуации не приняли. Настораживает другое. И специалисты администрации, и депутаты Думы, к которым обращался старший по дому Игорь Гапоненко, заявили, что все действия произведены в рамках закона. Но почему-то никто не обратил внимания на то, что из 525 тыс. руб., начисленных на дом к оплате в 2012 году, более 115 тыс. руб., запланированных на текущий ремонт, не освоены. А за три предыдущих года УК не дает собственникам даже отчета.

ВЫВОД НЕ РАДУЕТ

Напрашивается неприятный вопрос: зачем повышать тариф, если перспективные планы не составляются, а перечисленные деньги не осваиваются?

На описываемой встрече общественники говорили и о завышенных на бумаге объемах работ. В отчетах дворник убирает 1000 кв.м, реально — не больше 400, по бумаге уборщица работает ежедневно, в действительности — максимум два раза в неделю. Говорилось также и о завышенных ценах на материалы, и об удорожании работ на сумму НДС, о неправомерно применяемом коэффициенте «зимнего удорожания» и т.д. Подобные «казусы» общественники, к сожалению, регулярно находят в сметах некоторых артемовских управляющих компаний.

Конкретные ответы на свои главные вопросы «как нормализовать взаимодоверительное отношение собственников и УЖК» и «как добиться того, чтобы при подчас реально необходимом повышении тарифа денежные средства расходовались максимально грамотно и эффективно» общественники, к сожалению, так и не получили.

Частичным ответом на важные вопросы можно засчитать лишь обещание Вячеслава Квона от имени Думы рассмотреть и подготовить проект договора, который бы учитывал и нормализовал отношения собственников с УЖК.

СРОЧНО ТРЕБУЕТСЯ РЕМОНТ

Не секрет, что большинство из 2700 многоквартирных жилых домов в Артеме простояли уже более 30 лет и требуют серьезного капитального ремонта. Как мы знаем, с 2008 года во многих городах России начался капремонт МКД сначала по федеральной программе, озвученной в 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию коммунального хозяйства», а чуть позже — по региональным программам.

В Артемовском городском округе первые капитальные ремонты начались в 2010 году, и по состоянию на 30.11.2012 года частично либо полностью (кровля, все инженерные сети, установка общедомовых приборов учета, усиление фасада, ремонт подвала) отремонтирован всего 31 дом.

В первые два года по федеральной программе собственники могли отремонтировать свое жилье, вложив в ремонт лишь 5% общей стоимости капремонта (остальные средства — из бюджетов федерального, регионального и муниципального уровней). В 2012 году в Артеме проводились ремонты уже по краевой программе «Дом, в котором мы живем» (постановление администрации Приморского края № 148-па от 08.06.2011), и собственники уже собирали средства в размере 20%. Плановые цифры на 2013 год — 40% общей стоимости капремонта за счет собственников жилья. Срок подачи заявок — до 15 июня 2013 года.

В постановлении № 148-па прописаны требования к администрациям муниципалитетов, исполнив которые, можно претендовать на софинансирование при капремонте МКД из регионального бюджета. В свою очередь, для собственников МКД предусмотрены свои требования, и они прописаны в региональном документе, который называется «Методические рекомендации по критериям отбора и включению МКД в муниципальные программы по проведению капремонта МКД с учетом их технических и эксплуатационных характеристик».

В «Рекомендациях…» нам предложены критерии отбора МКД на капитальный ремонт:

ТЕХНИЧЕСКИЕ

1. продолжительность эксплуатации и техническое состояние имущества;
2. наличие опасности для жизни и здоровья людей;
3. обоснованность комплексности ремонта и планируемого качественного улучшения;
4. предписание жилищной инспекции о необходимости капитального ремонта;
5. обеспечение после ремонта энергосбережения и пожарной безопасности.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ

1. дата подачи заявки;
2. техпаспорт не старше 5 лет;
3. протокол о согласии собственников финансировать капремонт (более 67% — «за»);
4. экспертиза + дефектная ведомость + проектно-сметная документация;
5. наличие кадастрового паспорта

ФИНАНСОВЫЕ

1. наибольший процент оплаты, на который согласны собственники;
2. финансовая и платежеспособная дисциплина жителей дома.

К сожалению, о качестве уже проведенных в Артеме ремонтов говорить сложно. «Счастливчики» уже переживали и сорванные во время урагана только что отремонтированные крыши, и дождь в квартирах после капремонта, и рвущиеся инженерные сети. Реконструкция скатных крыш в домах на ул. Пархоменко (АртемГРЭС), как и положено, завершилась подвешиванием под ними желобов для водосбора. К сожалению, эта работа выполнена настолько непрофессионально, что в дождливую погоду вода течёт мимо желобов по стенам.

Много претензий у собственников к ремонту стен. К примеру, шлакоблочный дом по ул. Ульяновская, 8 ремонтировался в январе 2012 года, на 20-градусном морозе. Результат — стены обшиты сайдингом, а под ним трещины толщиной в палец и более. Есть серьезные возражения по ремонтам подвалов и фундаментов и т.д.

Общественники, всерьез занимающиеся проблемами городского ЖКХ, предлагают конкретный механизм контроля.
1. Заказать грамотную экспертизу (с предварительным просмотром дома по ПП-170);
2. Грамотно составленный протокол Общего собрания собственников по капремонту;
3. Контроль со стороны собственников за составлением проектно-сметной документации (при необходимости — экспертиза);
4. Участие собственников в выборе подрядчиков;
5. Контроль за исполнением всех этапов ремонта (требовать 100% исполнения проекта и сметы). Если работы исполнены плохо — не подписывать Акты выполненных работ.

ИТОГ ВСТРЕЧИ

Примут ли предложения общественников депутаты Думы и специалисты управления жизнеобеспечения администрации АГО, покажет время. А пока на прошедшем заседании была принята резолюция.

Необходимо активно и регулярно привлекать общественность к исследованию, выработке механизма решения и реализации множественных проблем ЖКХ по взаимодействию собственников с УК. Депутатам и администрации АГО необходимо добиться внедрения во всю структуру ЖКХ АГО специализированной компьютерной программы, позволяющей учитывать все проблемные места всех МКД в Артеме, самостоятельно формировать различные варианты капремонтов и Перечней по содержанию и текущему ремонту МКД, составлять сметы на различные виды ремонтов. Создать условия для активной конкуренции в сфере ЖКХ. Разработать проект договора между собственниками и УЖК, позволяющий максимально учесть интересы всех сторон. Создать условия для подготовки профессиональных кадров в структуре ЖКХ. Управляющим компаниям нужно максимально расширить и детализировать отчеты по работе отдельно с каждым домом на сайте УК и при общении с собственниками. Общественности необходимо регулярно проводить учебу собственников жилья по вопросам создания Совета МКД и выбора его председателя, по проблемам составления Перечня работ и услуг для УК, по расчету тарифа в отношении УК, по проблемам контроля качества работы УК и подрядчиков, по составлению и подписанию Актов выполненных работ и другим вопросам.

По капитальному ремонту многоквартирных домов депутатам и администрации АГО необходимо выработать критерии отбора МКД на капремонт на условиях софинансирования, при этом исключить возможность отказа собственникам по необъективным причинам. Управляющим компаниям совместно с собственниками обеспечивать высокое качество ремонтов от проекта и смет до окончания работ. Собственникам совместно с УК обеспечивать высокое качество ремонтов от проекта и смет до окончания работ. Всем трем сторонам необходимо обеспечить эффективное расходование средств Фонда по капремонту МКД, который начнет формироваться в 2013 году.

ПОСЛЕСЛОВИЕ

В ближайшие годы в ЖКХ РФ будут введены ограниченные лимиты по использованию ресурсов и высокие цены за сверхлимитное их потребление, налогообложение, привязанное к рыночной стоимости жилья и земли, обязательное жилищное страхование, обязательная оплата расходов на капремонт МКД.

Все названные и иные платы, связанные с жилищным вопросом, могут существенно увеличить тарифы за жилье. И только наведение порядка собственниками в платежах по ЖКХ и в полноценных эффективных ремонтах на всю сумму жилищных платежей может хотя бы частично смягчить этот процесс.