В поиске коммунального равновесия

Несмотря на многочисленные постановления Правительства РФ, принятые в последние годы и обязывающие управляющие жилищные компании (УЖК) качественно работать с многоквартирными домами и проживающими в них собственниками, они (управляющие компании) по-прежнему не исполняют требования Правительства, а также не спешат отчитываться перед жителями о своей работе. Собственники, в свою очередь, не могут грамотно определиться с выбором УЖК, которая бы честно и качественно работала с их жильем. А выбрав компанию, вновь не могут добиться от коммунальщиков профессиональной, взаимовыгодной работы и конструктивного диалога на протяжении всего периода управления домом.

ИНИЦИАТИВЫ ОБЩЕСТВЕННИКОВ

Уходящие компании «прощают» собственникам и нанимателям свои долги, а приходящие меняют структуру и вывески и вновь начинают с чистого листа. Жители, платившие за «оказанные» услуги все прошедшие годы, в очередной раз остаются «с носом».

Созданный при Думе Артемовского городского округа общественный Совет по проведению информационно-правовой работы с гражданами по вопросам прав и обязанностей потребителей коммунальных услуг постоянно представляет свою модель цивилизованных взаимоотношений собственников с УЖК.

В мае заместитель начальника управления жизнеобеспечения Ирина Салькова, председатель комиссии по благоустройству, градостроительству и коммунальному хозяйству при Думе Владимир Выдренок, представители общественности Раиса Подольская, Ольга Васина, Надежда Паянина и другие утвердили рекомендуемый проект договора между собственниками и УЖК с 15-ю приложениями. Этот большой документ, по представлению прокуратуры, не может быть признан обязательным для выстраивания взаимоотношений двух заинтересованных сторон, но его можно взять за основу при составлении индивидуального договора между собственниками конкретного многоквартирного дома с конкретной управляющей компанией.

На днях рабочая группа при общественном Совете приступила к рассмотрению нового ракурса во взаимоотношениях УЖК-собственник — создание методики по оценке качества работы управляющих организаций по управлению многоквартирными жилыми домами на территории АГО.

ВЫБИРАЕМ ЭФФЕКТИВНУЮ УЖК

Нынешней весной многие неравнодушные собственники вынуждены были изрядно понервничать. Практически в одночасье количество УЖК резко увеличилось с 11 до 17, причем пять из шести новых управляющих компаний пришли в центральную часть Артема. Также в центр города зашла УК «Рояр», которая до этого несколько лет работала только в районах УПТФ и АртемГРЭС. Люди, которым предстояло выбрать для своего дома УЖК, спрашивали друг друга: к кому идти, какая компания будет самой эффективной? Ошибались даже самые искушенные в вопросах ЖКХ собственники, поскольку в новые УК люди шли на доброе имя руководителя-профессионала. Но, к сожалению, за последние 2-3 месяца во многих УЖК поменялись и руководители.

Так как же выбрать эффективную УЖК? Новая инициатива председателя Общества защиты прав потребителей Раисы Васильевны Подольской о методике по оценке качества работы УЖК, а также предложения специалистов управления жизнеобеспечения администрации АГО были рассмотрены на рабочей группе при Общественном совете.

Для начала заметим, что оценка деятельности управляющих организаций, действующих на территории АГО, которые раскрывают информацию в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», размещена на портале: www.ReformaGKH.ru в базе данных «Мой управляющий». Эта информация доступна для обозрения уже несколько месяцев, и специалисты управления жизнеобеспечения администрации АГО вновь напомнили об этом собственникам, которым в ближайшее время еще только предстоит определиться с выбором.

Федеральный сайт выставил невысокие оценки артемовским управляющим компаниям. Удовлетворительно — УЖК «Прогресс», низкий рейтинг у УЖК «Рояр» и предельно низкий у УЖК «Гранд», УЖК «Лазурит», УК «Партнер», ООО «Артемовская управляющая компания» и ОАО «Славянка». Большинство данных представлено на дату 06.04.2013 года, информация по УЖК «Лазурит» и ООО «АУК» обновлялась 20.09.2012 года, ОАО «Славянка» и вовсе подала сведения лишь за 07.03.2011 года. Более свежих данных, увы, нет.

Получается, федеральный сайт в вопросе выбора УЖК нам не помощник. Что делать дальше?

РАССТАВЛЯЕМ ПРИОРИТЕТЫ

По методике, предложенной Раисой Подольской, при выборе собственниками УЖК необходимо рассматривать следующие критерии оценки качества:
— ведение технической документации;
— выполнение работ по содержанию и текущему ремонту МКД;
— финансово-экономическая деятельность УЖК;
— подготовка работников управляющей компании.

При оценке ведения технической документации желательно учитывать наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в МКД, в том числе нежилых. Также важно наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилфонда и соответствующих актов; наличие годовых планов текущего ремонта каждого дома в отдельности; хранение решений собственников помещений по утверждению расчетов и смет на содержание и проведение текущего ремонта; наличие паспортов готовности к зимним условиям эксплуатации.

Оценивая качество выполнения работ по содержанию и текущему ремонту, стоит обратить внимание на количество жалоб различного характера собственников других домов; количество выданных органами государственного надзора предписаний; количество выданных собственникам годовых отчетов; членство в саморегулируемой организации и наличие диспетчерской службы.

Из анализа финансово-экономической деятельности УЖК собственникам может быть интересна кредиторская задолженность перед подрядными организациями; снижение величины просроченной задолженности населения за предоставленные услуги; своевременность перечисления платежей в бюджеты всех уровней; процент сбора платежей от населения; работа с неплательщиками; наличие учета затрат по каждому МКД.

Наконец, качество подготовки работников УЖК стоит анализировать по наличию дипломов об образовании и стажа работы в отрасли, обучению на курсах повышения квалификации.

Согласитесь, предложенная Раисой Подольской методика оценки УЖК объемна и громоздка. Даже если готовить анализ будут специалисты администрации в содружестве с общественниками, как это предлагает автор, а собственники будут на результаты исследования, вывешенные в Интернете, лишь ориентироваться, все равно документ будет достаточно сложным для понимания многими жильцами многоквартирных домов.

СТРОИМ ОТНОШЕНИЯ ГРАМОТНО

Но какая-либо методика оценки управляющих компаний все-таки нужна. Иначе собственники вынуждены будут бесконечно долго блуждать в темных лабиринтах УЖК, не понимая, как найти достойного партнера в управлении их МКД и как сохранить дом от бесконечного разрушения.

Специалисты управления жизнеобеспечения администрации АГО предложили свой вариант оценки качества работы УЖК. Более простой и легкий для понимания. Рекомендуется учитывать число домов, самостоятельно выбравших УЖК для управления; общую площадь помещений управляемых домов; наличие договоров управления с собственниками и техпаспортов домов. Желательно также оценивать своевременность предоставления отчета собственникам и соответствие полноты раскрытия информации требованиям законодательства РФ; участие управляемых УЖК домов в программах капремонтов; количество МКД, оснащенных общедомовыми приборами учета; наличие аварийно-диспетчерской службы (собственной или подрядной); количество домов, в которых созданы Советы; наличие жалоб жильцов и анализ реакции на них. Важно убедиться в отсутствии задолженности в бюджеты всех уровней и внебюджетные фонды. Необходимо анализировать размер ОДН по ресурсам (желательно до 5%); сбор платежей с жильцов (не менее 97-100%); фиксацию на счете МКД дополнительных доходов от сдачи в аренду общедомового имущества; наличие средств малой механизации; опыт работы ведущих специалистов в сфере ЖКХ (не менее двух лет).

Повторимся, оба предложения пока лишь в стадии обсуждения. Еще не известна реакция прокуратуры на нормотворчество общественников и специалистов администрации АГО. Тем не менее, без оценки качества работы УЖК цивилизованные, эффективные и взаимовыгодные отношения между УЖК и собственниками не построить.

А это значит, что проблема ветшания жилфонда может лишь усугубляться. При этом факты саботажей в виде неплатежей по «политическим» соображениям — не буду платить, потому что ничего не делаете (!) — могут тоже нарастать. Помимо рейтингов по оценке качества работы УЖК в общем, необходимы еще расширенные экономические интернет-отчеты УЖК о деятельности на каждом отдельно взятом многоквартирном доме. Как того требует постановление Правительства №731. Впрочем, это отдельная тема другой публикации.