Пробелов в ЖКХ еще много

Едва ли не ежемесячно правительство издает все новые нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ. Далеко не всегда их удается оперативно отследить не только потребителям жилищно-коммунальных услуг, но и самим специалистам, работающим в этой сфере. Только в Жилищный кодекс РФ с даты его вступления в силу (2005 год) были внесены изменения 83 раза, и это не считая изменений и дополнений в подзаконных нормативных актах. Поэтому на нашу просьбу рассказать об изменениях в сфере ЖКХ большинство бывших, да и нынешних ее работников отделывалось фразой: «Там сам черт ногу сломит». И ведь на сегодняшний день активное изменение жилищного законодательства по-прежнему продолжается.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Начальник отдела муниципального жилищного контроля управления жизнеобеспечения и благоустройства администрации округа Марина Савченко расставила акценты в жилищном законодательстве, напомнив, что тот же Жилищный кодекс регламентирует не только вопросы ЖКХ, но также очередность предоставления жилья, нормы переселения из ветхого и аварийного жилого фонда, организацию жилищных кооперативов, переустройство и перепланировку жилых помещений и еще много чего, имеющего отношение к жилью. Что же касается законодательных и подзаконных актов именно в сфере ЖКХ, то они имеют свою последовательность и степень подчиненности, и рассматривать их отдельно друг от друга не имеет смысла. В Жилищном кодексе, конечно, сказано, что общедомовое имущество должно содержаться в надлежащем состоянии, но там не идет речь о конкретных крышах, подвалах и подъездах. Образно говоря, Жилищный кодекс является своеобразной «конституцией» в сфере наших жилищных вопросов, а их конкретное воплощение в жизнь изложено в профильных документах  Правительства. Все основные требования по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирных домах изложены в Постановлении правительства РФ № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» и постановлении  № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», а также в Постановлении Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Именно эти три постановления являются основополагающими документами при проверке деятельности управляющих компаний, занятых в сфере обслуживания многоквартирных домов, и в соответствии с ними составляются договора между УК и собственниками МКД. Именно изменения, которые вносятся в эти документы, непосредственно влияют на качество и своевременность обслуживания жилого фонда.

И сегодня вряд ли найдется тот, кто будет отрицать, что жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой многоотраслевой комплекс услуг, затрагивающий интересы каждого человека. Ведь каждый из нас хочет жить в безопасных и благоприятных условиях:  без протекающих крыш и затопленных подвалов, в чистых подъездах и красивых дворах с современными игровыми и спортивными площадками.

ИЗМЕНЕНИЯ

Что же касается последних нововведений в законодательстве сферы ЖКХ, то о них редакции «В» рассказала юрист УК «Лазурит» Оксана Цуркан. Так, необходимо  отметить изменения в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, которые были внесены постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 №331. Изменения вступили в законную силу 01 марта 2019 года и касаются работы аварийно-диспетчерских служб в многоквартирных домах. Теперь регистрировать заявки собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах нужно круглосуточно. Кроме того, аварийно-диспетчерские службы обязаны осуществлять контроль сроков и качества исполнения поступивших заявок, а в случае аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем — проинформировать орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен дом, о характере повреждения и планируемых сроках его устранения. С этой же даты телефонные разговоры по заявкам в аварийную службу должны обязательно записываться. По новым требованиям диспетчер аварийной службы должен ответить на телефонный звонок в течение не более 5 минут, а если уложиться в этот срок не получилось, он сам должен в ближайшие 10 минут перезвонить жильцу. При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. В случае если исполнение заявки требует доступа сотрудника аварийно-диспетчерской службы в помещение в многоквартирном доме, то ее специалисты должны проинформировать собственника или пользователя такого помещения о планируемой дате и времени начала исполнения заявки, причинах необходимости предоставления доступа в помещение, сообщить данные сотрудника, который будет осуществлять исполнение заявки. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежде и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы.

Этим же постановлением Правительства РФ был детально регламентирован вопрос взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений многоквартирного дома. С 01.03.2019 г. управляющая организация обязана предоставить возможность жителям для личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора. Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования в пешей доступности не более 3 км от многоквартирных домов, находящихся в управлении. Не реже одного раза в месяц должен вестись прием граждан по личным вопросам. Запись на прием осуществляется непосредственно в управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием информационного портала ГИС ЖКХ. При записи на личный прием сразу выясняются и фиксируются в журнале наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок, иная информация, необходимая для оперативного решения возникшей проблемы. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме. Результат приема также фиксируется в журнале личного приема. То есть, если раньше руководители управляющих компаний по своему усмотрению организовывали приемы граждан по личным вопросам, то теперь это стало их обязанностью с фиксацией результатов рассмотрения личного обращения в отдельном журнале.

Также был устранен пробел в жилищном законодательстве в части осмотров  общего имущества, и они теперь разделены на текущие, сезонные и внеочередные.

Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр отдельных элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, в том числе — в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:

— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;

— осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Из большого блока изменений в действующем жилищном законодательстве много вопросов возникает в связи с включением в состав услуги по содержанию жилья коммунальных ресурсов для целей содержания общего имущества многоквартирных домов. Правоприменительная практика по этому вопросу только формируется, но обнадеживающим для управляющих компаний стало решение Верховного суда РФ от 20 июня 2018 г. N АКПИ18-386, который указал, что в случае, когда величина внутриквартирного потребления превышает объем, зафиксированный общедомовым прибором учета, то объем, подлежащий оплате в следующих расчетных периодах, должен быть уменьшен на разницу между указанными величинами. Это достаточно важное решение, так как начисление коммунальных ресурсов для целей содержания общего имущества многоквартирных домов зачастую вызвано не столько воровством либо нерациональным использованием той же электроэнергии, а внутриквартирными перерасчетами, которые существенно влияют на размер общедомовых начислений. Но пока это решение единичное, и управляющим компаниям каждый раз приходится в судах доказывать свою позицию о том, что внутриквартирные перерасчеты не должны переходить в разряд общедомовых начислений.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Очевидно, что изменений законодательства сферы ЖКХ будет еще немало, потому как положение вещей здесь далеко от идеала. И все изменения последних лет направлены не только на повышение ответственности управляющих компаний за качественное и своевременное исполнение необходимых услуг и работ, но и на увеличение степени участия собственников и квартиросъемщиков в содержании принадлежащего им помещения, общедомового имущества и территории. Пока государство выступает арбитром между сторонами и автором очередных законов, по которым эти стороны должны между собой выстраивать отношения. И если вернуться к 83 поправкам только в Жилищный кодекс, то становится ясно, что арбитр часто и сам не представляет, что может произойти завтра. Одним из способов решения проблемы возникновения постоянных поправок многие специалисты называют возвращение государственной монополии в эту сферу, то есть непосредственную хозяйственную деятельность государства в сфере ЖКХ. В современных условиях такое решение оказывается проблематичным, поскольку оно противоречит развитию института саморегулирования и провозглашенной экономической свободы. А это значит, что скоро будем обсуждать новые поправки.