Мечта, ставшая обузой

Было время, когда о даче мечтал каждый. У многих мечта сбылась, и на месте лесных массивов под пилами стали падать дубы и ясени, распахиваться и разбиваться на грядки вековая земля. Но спустя годы, после массового освоения, некогда шумные дачные товарищества в настоящее время находятся в запустении. Земля зарастает, природа начинает забирать своё.

О состоянии дачных наделов и изменении законодательства в вопросе земли под дачи нам рассказал заместитель главного государственного инспектора по использованию и охране земель АГО, Надеждинского и Хасанского районов Евгений Шепель.

— Евгений Александрович, сколько дачных обществ находится на территории АГО?

— На территории АГО находится около двухсот дачных товариществ, занимающих общую площадь порядка 2,5 тысяч гектаров, что составляет  около пяти процентов от всей площади округа. Размеры участков колеблются от шести до двенадцати соток. Есть садоводства, состоящие из нескольких десятков участков, в некоторых несколько сотен. Специальной статистики нет, но можно предположить, что дачных участков за всё время было выделено в пределах двадцати тысяч. Большинство участков были возделаны во времена СССР.

Тогда деятельность садово-огородных товариществ (СОТ) популяризировалась государством и отчасти решала его продовольственную программу. Товарищества формировались по принципу выделения  предприятию земельного надела определённой площади, внутри которого происходила нарезка на дачные участки между членами товарищества. Таким образом, вокруг города возникли дачные массивы посёлков Угловое, Артёмовский, Заводской, Соловей Ключ, сёл Кневичи, Ясное, Кролевец, Суражевка, районов Синей Сопки, Сухого Ручья и так далее.

Схемы размещения СОТ утверждались местными администрациями, а внутренние схемы садоводств, списки их членов, инфраструктура планировались и формировались самими коллективами. Предприятия, за которыми было закреплено СОТ, следили за дорогами, коммуникациями, обеспечивали строительной техникой. К дачам открывались маршруты общественного транспорта. Были заинтересованные председатели и актив, и потому дачные товарищества процветали.

— Сейчас, когда почти все отношения у нас строятся на коммерческой основе, оказывается, что земля под дачи не оформлена или оформлена неверно, границы участка не соответствуют кадастру. А люди хотят иметь участки в собственности.

— После распада Советского Союза и начала проведения так называемых рыночных реформ садовые участки, как и всё в стране, подверглись процедуре приватизации. Участки в СОТ стали пионерами в реализации конституционного права граждан на приобретение земли в собственность. Последовала серия указов президента Бориса Ельцина о правовом статусе этих земель, в соответствии с которыми их владельцы в период с 1992 по 1993 год получали временные свидетельства на право собственности, постоянного (бессрочного) пользования землей, а в последующие три года – постоянные свидетельства на право собственности на землю. После вступления в силу в 1998 году Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельства на землю постоянной формы были приравнены к правоустанавливающим документам, на основании которых стало возможным проведение государственной регистрации права собственности. После принятия недавних федеральных законов, получивших общее неформальное название «дачная амнистия», временные свидетельства также получили статус правоустанавливающих документов. Так что законов достаточно, чтобы стать собственником своего дачного участка.

-Евгений Александрович, судя по бурьяну и кустам на участках, законы нового века мало повлияли на организационное и юридическое состояние многих дачных товариществ.

— В настоящее время правовое положение СОТ на территории России определяется Федеральным законом № 217-ФЗ от 29 июля 2017 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который вступил в силу с 1 января 2019 года. В частности, данный закон фактически устранил понятие «дача» и дал юридическое определение таких понятий, как садовый земельный участок и огородный земельный участок, определив также организационно-правовые формы дачных товариществ, разделив их на садоводческие некоммерческие товарищества и огороднические некоммерческие товарищества. Кроме того, закон указал, что садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом товарищества собственников недвижимости.

Однако в пореформенный период владение, пользование и распоряжение земельными участками в садоводствах столкнулось с рядом существенных сложностей.

Одной из причин этого стало замедленное развитие системы кадастрового учёта земельных участков, существенно отставшее от системы юридического оформления прав на них. Это привело к тому, что большое число индивидуальных земельных участков в садоводствах, даже из тех, которые прошли процедуру межевания, не были поставлены на кадастровый учёт в определённых границах. Границы же тех участков, которые на кадастровый учёт поставлены были, нередко в условиях слабой упорядоченности кадастровой деятельности определялись небрежно, «на глаз», что привело к существенному искажению сведений об их границах относительно их реального местоположения.

-Тем не менее, дачные участки на подъезде к Владивостоку застраиваются не просто домиками, а коттеджами. Насколько строительство домов на бывших дачах популярно в Артёме?

— В условиях нарастания рыночной психологии ценность земельных участков стала определяться их нахождением относительно объектов городской и транспортной инфраструктуры. Так, существенную ценность в глазах реальных или потенциальных покупателей приобрели садовые участки, расположенные в районе Угловое, отчасти — Соловей Ключ, на массиве «Синяя Сопка», на юго-западе города Артёма. После формирования территории игорной зоны «Приморье» существенно возрос спрос на участки в районе «Сухой Ручей». Естественно, при разрешении на строительство, а нередко и без такого разрешения люди строят там дома. Что касается участков в других указанных выше районах и посёлках, то они практически  обесценились.

-Евгений Александрович, какова реальная ситуация с артёмовской землёй, занятой под дачные участки?

— Сейчас садоводческие товарищества остались один на один с необходимостью поддержания состояния дорог, доступа к участкам, систем электро- и водоснабжения и охраны. В условиях старения прежних владельцев, нежелания молодых работать на земле, или, имея хороший достаток или построив свой дом, люди начали массово бросать свои земельные участки. С другой стороны, предприимчивые граждане стали рассматривать земли в садоводческих товариществах, расположенных на «рентабельных» территориях, в качестве объектов выгодного вложения капитала.

Многие «нерентабельные» участки превратились в заросшие пустоши. Есть такие товарищества, в которых на подавляющее большинство неиспользуемых участков приходятся единицы тех, владельцы которых продолжают их обрабатывать. Как правило, такие владельцы являются пожилыми людьми, для которых дача всегда была необходимым и насущным делом. Есть такие СОТ, где председатели мобилизуют максимум усилий для поддержки инфраструктуры общего пользования, собирают  взносы и расходуют их на нужды садоводов. Такие председатели стоят перед острой проблемой неиспользования на территориях возглавляемых ими садоводств большого числа земельных участков. К сожалению, в АГО осталось мало садоводческих товариществ, территория которых полноценно используется в соответствии с их целевым назначением. Я могу предположить, что таких участков не менее половины от общего числа.

-Евгений Александрович, уже не первый год, по крайней мере, по заявлениям в СМИ, предпринимаются попытки упорядочить землю под различного вида товарищества. Судя по ситуации, пока этим пользуются только люди, зарабатывающие на перепродаже земельных участков.

— Несовершенство системы кадастрового учёта земельных участков в садоводствах нередко приводит к злоупотреблениям одних и нарушениям гражданских прав других садоводов. Это является возможным ввиду существования многочисленных пробелов в законодательстве, регулирующем кадастровую деятельность, которые дают возможность придавать вид законности откровенно рейдерским действиям. Например, имеют место многочисленные случаи наложения кадастровых границ вновь образуемых земельных участков на историческую территорию других участков. Нередко бывает так, что участки по воле их владельцев или председателей садоводств вообще «переползают» с места их прежнего расположения в другое – либо выгодное, либо, наоборот, неблагоприятное место. Бывают особо вопиющие факты. Земельные участки, сохраняя свой прежний адрес, «покидают» пределы садоводческого товарищества и «садятся» их владельцами в какой-либо выгодной, с точки зрения коммерции, зоне, повышая свою рыночную стоимость в сотни и даже тысячи раз. Так обходится императивное требование законов о продаже коммерческих земель с аукционов. Все эти факторы также содействуют запустению садоводств.

В противодействие изложенным негативным явлениям должна быть принята целевая государственная или хотя бы муниципальная программа, направленная на упорядочение земельных правоотношений. Сил одного государственного земельного надзора для этого недостаточно. Должно быть комплексное взаимодействие разных органов государственной власти и местного самоуправления, которое в настоящее время отсутствует. По изложенным причинам ситуация во многих садоводческих товариществах АГО продолжает оставаться плачевной, как в организационной форме, так и в использовании муниципальных земель.